Nazım İmar Planı Nedir?
Nüfusu 10.000’i geçen yerleşim yerlerinde nazım imar planı yapılması zorunludur ve bu durum, şehir planlamasının ne kadar önemli olduğunu gösteriyor. Özellikle 1/5000 ile 1/25.000 ölçekleri arasında hazırlanan bu planlar, kentsel ve kırsal yerleşim alanlarının gelişme yönlerini, büyüklüklerini ve altyapı sistemlerini belirliyor.
3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde düzenlenen nazım imar planları, ayrıca gelecekteki nüfus yoğunluğunu ve arazilerin genel kullanış biçimlerini de şekillendiriyor. Bu nedenle biz emlak yatırımcıları için, nazım imar planlarını doğru okumak ve anlamak kritik öneme sahip.
Bu rehberde, nazım imar planının ne olduğunu, yasal çerçevesini, hazırlanma sürecini ve emlak yatırımcıları için nasıl değerlendirileceğini detaylı olarak ele alacağız.
Nazım İmar Planı Nedir ve Yasal Çerçevesi
Nazım imar planının tanımı ve amacı
Nazım imar planı nedir? sorusunun yanıtı, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 5. maddesinde açıkça belirtilmiştir. Buna göre nazım imar planı; varsa bölge planlarının mekâna ilişkin genel ilkelerine ve çevre düzeni planlarına uygun olarak hazırlanan, onaylı halihazır haritalar üzerine çizilen ve arazi kullanımını gösteren bir plandır.
Bu planlar temel olarak şu bilgileri içerir:
- Arazi parçalarının genel kullanış biçimlerini
- Bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını ve eşiklerini
- Yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklüklerini
- Kentsel ve kırsal yerleşimlerin ulaşım sistemlerini
Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nde nazım imar planı, 1/5000 ile 1/25.000 arasındaki ölçeklerde hazırlanabilen, uygulama imar planlarına temel oluşturan bir plan olarak tanımlanmaktadır. Bu planlar, şehirlerin ana çerçevesini çizen belgelerdir ve üzerinden doğrudan ölçü alınabilecek planlar değildir.
Yasal dayanaklar ve mevzuat
3194 sayılı İmar Kanunu, nazım imar planlarının temel yasal dayanağını oluşturmaktadır. Ayrıca, Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği de bu planların hazırlanmasına ilişkin detaylı düzenlemeler içermektedir.
İmar Kanunu’nun 6. maddesinde belirtildiği üzere, mekânsal planlar kapsadıkları alan ve amaçları açısından Mekânsal Strateji Planlarına uygun olarak “Çevre Düzeni Planları” ve “İmar Planları” kademelerinden oluşur. Her plan, mutlaka bir üst kademedeki plana uygun olarak hazırlanmak zorundadır.
Dolayısıyla, nazım imar planları da varsa bölge planı ve çevre düzeni planına uygun olarak hazırlanır ve kadastral durumu yansıtacak şekilde çizilir. Bu planlar, onaylı halihazır haritaların üzerine çizilir ve plan notu ile raporu ile bir bütündür.
Diğer imar planları ile ilişkisi
Nazım imar planları ile uygulama imar planları arasında hiyerarşik bir ilişki bulunmaktadır. Uygulama imar planları, nazım imar planlarının ilkelerine uygun olarak hazırlanmak zorundadır ve nazım imar planına aykırı belirlemeler yapılamaz.
Örneğin, nazım imar planında yeşil alan olarak belirlenen bir yer, uygulama imar planında da yeşil alan olarak gösterilmelidir. Ancak istisnai durumlarda, sadece uygulama imar planı ölçeğinde belirlenebilecek küçük farklılıklar olabilir.
Bununla birlikte, nazım imar planları çevre düzeni planı olmadan da hazırlanabilir. Çevre düzeni planı varsa, nazım imar planı bu plana uygun olarak hazırlanır. Aynı şekilde, bir üst ölçekli plan olan çevre düzeni planı ile benzerlikler gösterse de, nazım imar planı daha detaylı ve uygulamaya dönük bilgiler içerir.
Ev Değeri Hesaplama işlemi nasıl yapılır? Bilgi almak için tıkla.
Nazım İmar Planının Özellikleri ve İçeriği
Nazım imar planları, kentlerin geleceğini şekillendiren teknik belgelerdir. Bu planların ölçekleri, içerikleri ve ek belgeleri, planın uygulanabilirliği açısından büyük önem taşır.
1/5000 ve diğer ölçekler
Nazım imar planları genellikle 1/5000 ölçeğinde hazırlanır, ancak Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği’nin 4. maddesi kapsamında 1/5000 ile 1/25000 arasındaki ölçeklerde de düzenlenebilir. Büyükşehir belediyelerinde ise, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu’nun 7. maddesi b. bendi uyarınca, çevre düzeni planına uygun olmak şartıyla 1/5000 ile 1/25000 arasındaki ölçeklerde nazım imar planı yapma yetkisi bulunmaktadır.
Ölçekteki bu rakamlar, plandaki 1 santimetrenin gerçek dünyada kaç santimetreye denk geldiğini gösterir. Örneğin, 1/5000 ölçeğinde 1 cm, gerçek dünyada 5000 cm yani 50 metreye karşılık gelir. Dolayısıyla, ölçek büyüdükçe (1/25000 gibi), gösterilen alan genişlerken detay azalır; ölçek küçüldükçe (1/2000 gibi) gösterilen alan daralırken detay artar.
Önemli bir nokta, nazım imar planlarının şematik olmasıdır – bu planlar üzerinden ölçü alınamaz, yer tespiti ve doğrudan uygulama yapılamaz.
Plan içeriğinde bulunması gereken unsurlar
Nazım imar planı içeriğinde aşağıdaki unsurlar bulunmalıdır:
- Arazi parçalarının genel kullanış biçimleri (konut, ticaret, sanayi alanları vb.)
- Bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunlukları
- Gerektiğinde yapı yoğunluğu
- Yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri
- Ulaşım sistemleri (10 metrelik ve daha geniş yollar)
- Brüt nüfus yoğunluğu (bir hektar brüt yapı alanına düşen nüfus sayısı)
Ayrıca planda, yeniden düzenlenecek alan sınırları, sağlıklaştırma alanları, riskli alan sınırları ve rezerv yapı alanları gibi özel statülü bölgeler de gösterilir.
Plan notları ve raporların önemi
Nazım imar planı; plan raporu ve plan notları ile bir bütündür. Plan notları ve raporlar, çizimden anlaşılmayan her hususu açıklar ve plan kararlarını gerekçelendirir. Bu belgeler olmadan, nazım imar planı eksik ve uygulanamaz sayılır.
Plan notları, plandaki gösterimlerin ne anlama geldiğini, nasıl uygulanacağını ve hangi şartların geçerli olduğunu açıklar. Örneğin, bir alandaki yapılaşma koşulları, kat yükseklikleri, kullanım kısıtlamaları gibi detaylar plan notlarında belirtilir.
Bununla birlikte, plan notları dava açma süresi içerisinde ya da bir uygulama üzerine tek başına dava konusu edilebilir. Bu nedenle, emlak yatırımcıları için plan notlarını dikkatle incelemek, olası hukuki sorunları öngörebilmek açısından önemlidir.
Plan raporları ise, planın hangi veriler ve analizler sonucunda hazırlandığını gösteren, planın gerekçelerini ortaya koyan belgelerdir. Raporda genellikle mevcut durum analizi, planlama yaklaşımı ve plan kararlarının gerekçeleri yer alır.
Ev bedeli hesaplama yazımıza göz atın!
Nazım İmar Planı Hazırlama ve Onay Süreci
Nazım imar planının hazırlanması, sistematik bir süreç olup kentlerin geleceğini şekillendiren kararların bilimsel temellere dayandırılmasını sağlar. Bu süreç üç temel aşamadan oluşur.
Veri toplama ve analiz aşaması
Öncelikle, planlama alanının sınırları belirlendikten sonra, ilgili kurum ve kuruluşlardan resmi görüşler talep edilir. Bu kurumlar arasında DSİ, Milli Savunma Bakanlığı, Kültür Bakanlığı, Tarım ve Orman Bakanlığı gibi birçok kurum bulunmaktadır. Kurum ve kuruluşlar görüşlerini en geç 30 gün içerisinde bildirmek zorundadır. Bu süre içerisinde görüş bildirilmediği takdirde, plan hakkında olumsuz bir görüşün bulunmadığı kabul edilir.
Bununla birlikte, 1/1000 veya 1/2000 ölçekli haritalar üzerinde arazi çalışmaları yapılır. Bu çalışmalarda sosyokültürel ve ekonomik yapının belirlenmesi için yerel halk, sivil toplum kuruluşları ve diğer paydaşlarla anketler ve toplantılar düzenlenir. Ayrıca nüfus yapısı, jeolojik veriler, idari sınırlar gibi konularda da analizler yapılır.
Plan kararlarının verilmesi
Bu aşamada, toplanan veriler ve yapılan analizler doğrultusunda farklı plan alternatifleri üretilir. Ardından bu alternatifler arasından, yerleşim yerinin dokusuna ve karakterine en uygun olan seçilir. Seçilen alternatif olgunlaştırılarak teklif planın hazırlanmasına geçilir.
Plan kararlarında; yoğunluk, yapılaşma değerleri, ulaşım bağlantıları, farklı işlevlere ayrılacak alanlar ve korunacak bölgeler belirlenir. Bu planlar, genellikle 20 yıllık projeksiyonlara göre hazırlanır.
Onay ve ilan süreci
Hazırlanan plan, belediye meclisine sunulur ve mecliste görüşüldükten sonra onaylanır. Onaylanan plan, 30 gün süreyle askıya çıkarılarak halka duyurulur. Bu askı süresince vatandaşlar plana itiraz edebilir.
İtirazlar belediye meclisi tarafından değerlendirilir ve karara bağlanır. İtirazlar reddedilirse plan aynen kesinleşir; kabul edilirse plan üzerinde gerekli değişiklikler yapılarak yeniden meclis onayına sunulur. Değişiklik yapılan planlar tekrar askıya çıkarılır.
Sonuç olarak, nazım imar planı hazırlama süreci; bilimsel verilerle desteklenen, katılımcı ve şeffaf bir süreçtir.
Emlak Yatırımcıları İçin Nazım İmar Planı Okuma Rehberi
Bir emlak yatırımcısı gözüyle nazım imar planını okumak, değerli fırsatları erken yakalamak demektir. Doğru yatırım kararları için plan dilini çözmeniz gerekir.
Plan lejantlarını anlama
Nazım imar planında renkler, semboller ve çizgiler belirli anlamlar taşır. Her renk bir arazi kullanımını gösterir: genellikle sarı konut alanlarını, kırmızı ticaret alanlarını, mor sanayi bölgelerini temsil eder. Planları okurken, sembol büyüklüklerinin Nazım İmar Planı için standart olarak 7 mm olduğunu bilmek önemlidir.
Plan lejantlarında görülen çizgiler ve taramalar, alanların statüsünü belirtir. Örneğin, yeniden düzenlenecek alan sınırı, sağlıklaştırma alanı sınırı veya riskli alan sınırı gibi belirli bölgeleri tanımlar. Bu bilgiler, arazinin gelecekteki dönüşüm potansiyelini anlamamıza yardımcı olur.
Arazi kullanım kararlarını yorumlama
Nazım imar planlarında en dikkat edilmesi gereken husus, brüt nüfus yoğunluğudur. Bu değer, bir hektar “brüt yapı alanı”na düşen nüfus sayısını gösterir. Yoğunluk ne kadar yüksekse, bölgenin yapılaşma potansiyeli o kadar fazladır.
Arazi kullanım kararlarını yorumlarken, planda belirtilen gösterimlerin ne anlama geldiğini bilmek önemlidir. Ancak unutmayın ki, nazım imar planları şematik niteliktedir ve uygulama için doğrudan ölçü alınamaz. Dolayısıyla, kesin ölçümler için uygulama imar planlarına bakılması gerekir.
Potansiyel değer artışı göstergelerini tespit etme
Değer artışı potansiyeli taşıyan arazileri tespit ederken öncelikle “sarı alan” olarak işaretlenen bölgelere dikkat edin. Sarı alanlar, imar geçme potansiyeli yüksek olan gelişim bölgelerini ifade eder.
İmar planı değişiklikleri sonucunda arazilerin değerinde ciddi artışlar olabilir. 15.09.2020 tarihinde yürürlüğe giren İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’e göre, plan değişikliği sonucu artan değerin bir kısmı değer artış payı olarak kamuya aktarılmaktadır. Özellikle ada bazında yapılan değişiklikler, fonksiyon değişiklikleri ve yoğunluk artışları değer artışına neden olabilir.
Ayrıca organize sanayi bölgelerine, hızlı tren hatlarına veya yeni otoyol projelerine yakınlık, arazilerin değerini artıran önemli göstergelerdir. Bu nedenle, nazım imar planında yeni planlanan ulaşım hatlarını ve gelişme bölgelerini dikkatle incelemek, potansiyel değer artışlarını öngörmek açısından kritik öneme sahiptir.
Sonuç
Sonuç olarak, nazım imar planları emlak yatırımcıları için kritik öneme sahip belgelerdir. Özellikle 1/5000 ölçekli bu planlar, şehirlerin gelecekteki gelişim yönünü ve potansiyel yatırım fırsatlarını gösterir.
Biz yatırımcılar için nazım imar planlarını doğru okumak ve yorumlamak, başarılı yatırımların ilk adımıdır. Plan lejantlarını, arazi kullanım kararlarını ve potansiyel değer artış göstergelerini iyi analiz ettiğimizde, karlı yatırım fırsatlarını erkenden yakalayabiliriz.
Ancak şunu unutmamak gerekir ki, nazım imar planları şematik niteliktedir. Bu nedenle kesin kararlar vermeden önce, mutlaka uygulama imar planlarını ve plan notlarını da incelemeli, gerektiğinde uzman görüşü almalıyız. Doğru bilgi ve dikkatli analiz, emlak yatırımlarında başarının anahtarıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Nazım İmar Planına Ev Yapılır mı?
Hayır, nazım imar planı doğrudan ev yapımına izin vermez. Nazım imar planı, bir bölgenin genel stratejilerini (yol, yeşil alan, sosyal donatı alanları vb.) gösteren kaba plan niteliğindedir. Ev yapabilmek için, o alanın uygulama imar planı ile detaylandırılmış olması ve parsellerin yapılaşmaya uygun hale getirilmesi gerekir.
2. 1/5000 Nazım İmar Planı Ne Demek?
1/5000 nazım imar planı, bir bölgenin genel kullanım kararlarını gösteren ve 1/5000 ölçekli hazırlanan üst ölçekli plandır. Bu planda:
- Bölgenin altyapı, ulaşım, yeşil alan, konut, ticaret gibi ana fonksiyonları belirlenir.
- Detaylı yapılaşma kuralları içermez, ön rehber niteliğindedir.
- Kesin yapı izinleri için 1/1000 uygulama imar planı şarttır.
3. Uygulama İmar Planı ile Nazım İmar Planı Arasındaki Fark Nedir?
| Özellik | Nazım İmar Planı | Uygulama İmar Planı |
|---|---|---|
| Ölçek | 1/5000 veya 1/1000 | 1/1000, 1/500 veya daha detaylı |
| Amacı | Genel strateji ve ana kararlar | Parsel bazlı yapılaşma kuralları |
| Yapı İzni | İzin vermez, yol gösterir | Ruhsat alınabilir, yapı yapılabilir |
| Detay | Makro düzeyde planlama | Kat yüksekliği, yoğunluk, emsal gibi teknik detaylar |
4. Nazım İmar Planını Kim Hazırlar?
Nazım imar planı, yetkili kamu kurumları tarafından hazırlanır:
- Büyükşehirlerde: Büyükşehir Belediyeleri veya İl Özel İdareleri.
- Diğer illerde: Belediyeler, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı.
- Onay süreci: Planlar, ilgili belediye meclisleri veya bakanlık tarafından onaylanarak yürürlüğe girer.
