Terkin, tapu sicilindeki bir kaydın (ipotek, haciz şerhi, irtifak hakkı vb.) hukuki geçerliliğini yitirmesi sonucunda tapu kütüğünden resmi olarak silinmesi işlemidir. Arapça kökenli olan "silmek, kaydı ortadan kaldırmak" anlamındaki bu terim, gayrimenkul hukukunun temel kavramlarından biridir. Türk Medeni Kanunu'nun 1014. maddesi uyarınca, tescil, terkin ve değişiklik işlemleri için yazılı başvuru zorunludur; işlem tek taraflı veya otomatik gerçekleşmez.

Bu rehberde terkin ne demek, hangi hukuki zeminde uygulanır, ipotek terkini ve kat mülkiyeti terkini nasıl gerçekleşir, terkin yazısı nereden alınır, ve banka fek ücretlerine nasıl itiraz edilir — tüm bunları somut örnekler ve yasal dayanaklarıyla ele alıyoruz.

Terkin Ne Demek?

Terkin, tapu siciline daha önce işlenmiş olan bir ayni hakkın, şerhin veya beyanın hukuki geçerliliğini yitirmesi sonucunda sicilden silinmesi işlemidir. Arapça kökenli bir terim olan terkin, gayrimenkul hukukunda bir kaydın iptali anlamına gelir. Türk Medeni Kanunu madde 1014 uyarınca, terkin işleminin gerçekleşmesi için hak sahibinin yazılı beyanı veya mahkeme kararı şarttır.

Terkin kelimesi Arapça kökenlidir ve "silmek, kaydı ortadan kaldırmak" anlamına gelir. Hukuki ve gayrimenkul literatüründe ise tapu siciline işlenmiş bir ayni hakkın, şerhin veya beyanın, hukuki gereklilikler yerine geldikten sonra sicilden silinmesi işlemi olarak tanımlanır.

Yasal Dayanak Tapu Sicili Tüzüğü & TMK

Terkin işlemleri, Tapu Sicili Tüzüğü çerçevesinde yürütülür. Türk Medeni Kanunu'nun 1014. maddesi, tescil, terkin ve değişiklik işlemleri için yazılı başvuruyu şart koşar. Terkin ancak: (1) tasarruf yetkisine sahip kişinin yazılı beyanıyla, (2) geçerli bir hukuki sebebin varlığıyla ve (3) tapu müdürlüğünün onayıyla gerçekleşebilir.

Daha sade bir ifadeyle: tapuda bir ev üzerinde ipotek varsa, bu ipotek tapu kütüğüne işlenmiş bir kayıttır. Siz borcunuzu tamamen ödediniz. Artık bu kaydın silinmesi gerekir. İşte bu silme işlemine terkin denir. Aynı kavram; haciz şerhlerinin, intifa haklarının, önalım hakkı şerhlerinin ve benzeri kayıtların kaldırılması için de kullanılır.

Terkin Edilmiş Ne Demek?

"Terkin edilmiş" ifadesi, söz konusu kaydın tapu sicilinden artık silindiğini ve hukuken geçerliliğini yitirdiğini gösterir. Tapu sorgusunda bir ipoteğin yanında "terkin edildi" ibaresini gördüğünüzde, o mülkün artık o ipotek yükümlülüğünden arındırıldığını anlarsınız. Benzer biçimde, bir taşınmazın kaydı "terkin edilmiş" ise o parsel artık tapu kütüğünde ayrı bir kayıt olarak yer almıyor demektir.

Terkin Nedir
Sicilden Silinen
  • İpotek ve rehin kayıtları
  • Haciz şerhleri
  • İntifa ve oturma hakkı şerhleri
  • Kat mülkiyeti / kat irtifakı kayıtları
  • Taşınmazın tapudaki ana kaydı
Terkin Sonrası
Hukuken Ne Değişir?
  • İlgili hak veya yükümlülük sona erer
  • Üçüncü kişilere karşı etki ortadan kalkar
  • Mülk üzerindeki kısıtlama kalkar
  • Tapu kütüğündeki kayıt artık görünmez
  • Yeni işlemler serbestçe yapılabilir

İpotek Terkini Ne Demek?

İpotek terkini süreci, borcun tamamen ödenmesinin ardından alacaklı bankanın Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne (TKGM) "ipotek fekki" bildirimi yapmasıyla başlar. Banka tarafından gönderilen elektronik terkin yazısı tapu müdürlüğüne ulaştığında, taşınmaz sahibi döner sermaye harcını ödeyerek işlemi onaylatır. Bu işlem sonucunda tapu kütüğündeki rehin kaydı tamamen silinir.

İpotek terkini, konut kredisi veya başka bir borç nedeniyle gayrimenkul üzerine konulan ipotek kaydının tapu sicilinden silinmesidir. Türkiye'de en sık karşılaşılan terkin türüdür; çünkü milyonlarca kişi konut kredisiyle ev satın almaktadır.

İpotek, alacaklı bankanın (veya kurumun) borcun ödenmemesi durumunda mülkü paraya çevirebilmesi için tapu kütüğüne işlettiği bir rehin hakkıdır. Borç tamamen sona erdiğinde bu hakkın da sona ermesi gerekir; ancak bu otomatik gerçekleşmez — resmi terkin işlemi zorunludur.

⚠ Dikkat: Borcunuzu tamamen ödemiş olmanız, ipoteğin otomatik olarak tapudan kalktığı anlamına gelmez. İpotek kaydı, resmi terkin işlemi tamamlanana kadar tapu kütüğünde görünmeye devam eder ve mülkünüzün satışını ya da yeniden ipotek kurulmasını etkileyebilir.

Tapu Terkin Nasıl Yapılır? (Adım Adım Süreç)

En sık karşılaşılan ipotek terkini başta olmak üzere, tapuda terkin süreci genel olarak şu iki aşamadan oluşur: hak sahibinin (banka vb.) muvafakatini bildirmesi ve tapu müdürlüğünde kaydın silinmesi.

  1. 1
    Son taksiti ödeyin ve banka onayını bekleyin Son ödemenizin ardından banka, borcun kapandığını teyit eder. Bu işlem genellikle 2–5 iş günü sürer. Bazı bankalar bu aşamada "ipotek fekki bildirimi" veya "terkin yazısı" hazırlar.
  2. 2
    Terkin yazısını (muvafakatnameyi) alın Bankadan yazılı olarak onay belgesi talep edin. Bu belge, bankacılık dilinde "ipotek fekki muvafakatnamesi" ya da "terkin yazısı" olarak geçer. Bazı bankalar bu belgeyi dijital olarak doğrudan tapuya iletir.
  3. 3
    WebTapu veya e-Devlet üzerinden randevu alın Tapu Müdürlükleri artık randevusuz fiziki işlem kabul etmemektedir. WebTapu sistemi (web.tapu.gov.tr) üzerinden veya e-Devlet'ten randevu oluşturun. Bazı bankalar terkin işlemini sizin adınıza doğrudan TKGM sistemine elektronik olarak bildirerek yürütür; bu durumda tapuya gitmeniz gerekmeyebilir.
  4. 4
    Döner sermaye bedelini ödeyin Konut kredisi ipoteklerinin terkininde tapu harcı alınmaz; yalnızca TKGM'ye döner sermaye hizmet bedeli ödenir. Ödeme, cep telefonunuza SMS ile gelen 12 haneli e-tahsilat seri numarası ile online bankacılık veya e-Devlet üzerinden yapılabilir. Güncel tutar için ALO 181 hattını arayabilirsiniz.
  5. 5
    Güncel tapu kaydınızı kontrol edin İşlem tamamlandıktan sonra e-Devlet üzerinden tapu kaydınızı sorgulayarak ipotek şerhinin silindiğini teyit edin. Artık mülkünüz üzerinde tam tasarruf hakkına sahipsiniz.

Terkin Yazısı Nedir?

Terkin yazısı, alacaklı kurumun (genellikle banka) borçlunun borcunu tamamen ödediğini ve ipotek kaydının kaldırılmasına onay verdiğini bildiren resmi belgedir. Bu belge olmadan tapu müdürlüğü ipotek terkin işlemini gerçekleştiremez; çünkü tapu sicili tüzüğü, ayni hakkı elinde bulunduran tarafın yazılı muvafakatini zorunlu kılar.

Belge Kim Düzenler Nerede Kullanılır
Terkin yazısı / muvafakatname Alacaklı banka veya kurum Tapu müdürlüğü başvurusu
Borç kapama makbuzu Banka Terkin yazısı talebinde destekleyici belge
Nüfus cüzdanı / kimlik Malik Tapu müdürlüğü başvurusu
Vekaletname (gerekirse) Noter Malik adına üçüncü kişi başvurursa
💡 Pratik Bilgi: Birçok büyük banka (Ziraat, Halkbank, Garanti, İş Bankası vb.) son taksit ödendikten sonra terkin işlemini bankacılık sistemleri üzerinden tapu müdürlüğüne elektronik olarak bildirebilmektedir. Bu durumda malikin bizzat tapuya gitmesi gerekmeyebilir; ancak işlemin tamamlandığını mutlaka teyit edin.

Kat Mülkiyeti Terkini Ne Demek?

Kat mülkiyeti terkini, bir binada kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölümlere ait ayrı tapu kayıtlarının sona erdirilmesi ve taşınmazın yeniden tek bir arsa tapusu altında birleştirilmesidir.

Türkiye'de çok katlı bir bina inşa edildiğinde her daire için ayrı bir tapu oluşturulur; buna kat mülkiyeti denir. Bu bağımsız bölüm kayıtlarının ortadan kalkması için kat mülkiyeti terkini işlemi yapılır.

Yasal Dayanak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 46–47

Kat mülkiyetinin sona ermesi ve terkini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 46 ve 47. maddelerinde düzenlenmiştir. Kanun; binanın tamamen yıkılması, tüm maliklerin anlaşarak kat mülkiyetinden vazgeçmesi veya mahkeme kararı halinde kat mülkiyetinin sona ereceğini hüküm altına almıştır. Sona ermenin ardından tapu siciline terkin işlemi yapılır ve taşınmaz yeniden arsa niteliğini kazanır.

Kat Mülkiyeti Terkini Hangi Durumlarda Yapılır?

  • Binanın yıkılması: Deprem, yanma veya idari karar sonucu bina tamamen yıkılırsa, kat mülkiyeti kaydı sicilden terkin edilir ve arsa paydaşları arasında müşterek mülkiyet doğar.
  • Maliklerin anlaşması: Tüm bağımsız bölüm maliklerinin noter onaylı feragat beyanlarıyla kat mülkiyeti sona erdirilebilir.
  • Kentsel dönüşüm: Riskli alan ilan edilen yapılarda, uygulama sürecinde kat mülkiyeti terkin edilerek arsa tapusu üzerinden yeniden yapılanmaya gidilebilir.
  • Mahkeme kararı: Bağımsız bölümlerin fiilen ayrılmasının mümkün olmadığı durumlarda mahkeme terkine hükmedebilir.
⚠ Önemli Uyarı: Kat mülkiyeti terkini için tüm maliklerin onayı aranır; tek bir bağımsız bölüm malikinin itirazı süreci engelleyebilir. Kentsel dönüşüm kapsamındaki istisnalar için 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un özel hükümleri uygulanır.

Diğer Terkin Türleri

Kamulaştırma Terkini

Devlet veya belediye tarafından kamulaştırılan bir taşınmazın, ilgili kuruma devredilmesiyle birlikte önceki malik adına olan tapu kaydı terkin edilir ve yeni malik adına tescil yapılır. Kamulaştırılan parselin yalnızca bir bölümü alınıyorsa, kalan kısım eski malik adında kalmaya devam eder; ancak tapu kütüğündeki parsel sınırları güncellenir. Bu işlemler Kamulaştırma Kanunu'nun 7. maddesi çerçevesinde yürütülür.

Haciz Şerhi Terkini

Borçlu aleyhine icra takibine geçildiğinde, alacaklının talebiyle borçlunun taşınmazına haciz şerhi işlenir. Borcun ödenmesi veya mahkeme kararıyla haczin kaldırılmasına hükmolunmasıyla bu şerh tapu sicilinden terkin edilir. İcra dairesi, terkini tapu müdürlüğüne bildirir.

İrtifak Hakkı Terkini

Geçit hakkı, kaynak hakkı ya da intifa hakkı gibi irtifak haklarının hukuki ömrünün dolması veya hak sahibinin feragatıyla bu haklar da tapu sicilinden terkin edilebilir. İntifa hakkı terkini konusunda ayrıntılı bilgiye rehberimizden ulaşabilirsiniz.

Vergi Terkini

Hukuki anlamda "terkin" kavramı vergi hukukunda da kullanılır; ancak tapuyla doğrudan ilgisi yoktur. Tahakkuk etmiş bir verginin, kanuni koşullar çerçevesinde iptal edilmesine verginin terkini denir. Bu yetkiyi kullanma yetkisi Hazine ve Maliye Bakanlığı'na aittir.

Yasal Dayanak Vergi Usul Kanunu (VUK) Madde 112 & İlgili Maddeler

Vergi Usul Kanunu (VUK) kapsamında vergi terkini iki temel durumda gündeme gelir: (1) Doğal Afet ve Mücbir Sebep: Yangın, sel, deprem gibi doğal afetler nedeniyle zarar gören mükellefler için Hazine ve Maliye Bakanlığı vergi terkin kararı yayımlayabilir. Bu karar Resmî Gazete'de ilan edilir. (2) Aciz Hali: Borcunu ödeyemeyeceği kesinleşmiş mükellefler için vergi dairesi terkine karar verebilir. Vergi terkini, tapudaki terkin işleminden tamamen bağımsız bir süreçtir.

Resen Terkin

Resen terkin, hak sahibinin başvurusu olmaksızın tapu müdürlüğünün re'sen (kendiliğinden) başlattığı terkin işlemidir. Örneğin, intifa hakkı sahibinin ölümü halinde hak sicil dışında kendiliğinden sona erse de açıklayıcı nitelikte resen terkin yapılması gerekir. Yolsuz tescil durumlarında da mahkeme kararı ile resen terkin yoluna gidilebilir.

Terkin Türleri: Karşılaştırmalı Tablo

Tapu terkini, vergi terkini ve ticaret sicili terkini birbirinden farklı süreçler ve yetkili kurumlara sahiptir. Aşağıdaki tablo temel farkları özetlemektedir:

Terkin Türü Yetkili Kurum Temel Koşul Tapu Harcı Yasal Dayanak
İpotek Terkini TKGM / Tapu Müdürlüğü Borcun tamamen ödenmesi + banka muvafakatnamesi Harç yok; döner sermaye bedeli var TMK md. 1014, Tapu Sicili Tüzüğü
Kat Mülkiyeti Terkini TKGM / Tapu Müdürlüğü Tüm maliklerin onayı veya mahkeme kararı Harç + döner sermaye bedeli 634 sayılı KMK md. 46–47
Haciz Şerhi Terkini İcra Dairesi → Tapu Müdürlüğü Borcun ödenmesi veya mahkeme kararı İcra dairesi bildirimi üzerine İcra İflas Kanunu
Vergi Terkini Hazine ve Maliye Bakanlığı / Vergi Dairesi Doğal afet, mücbir sebep veya aciz hali — (tapuyla ilgisi yok) VUK md. 112 ve ilgili maddeler
Ticaret Sicili Terkini Ticaret Sicil Müdürlüğü Şirketin tasfiyesi veya infisahı — (tapuyla ilgisi yok) TTK md. 547 ve devamı

Terkin Edilen Kaydın İhyası (Geri Döndürme)

İhya, tapu sicilinden veya ticaret sicilinden terkin edilmiş bir kaydın yeniden canlandırılması (geri getirilmesi) işlemidir. Tapu hukukunda, yolsuz yapılan bir terkin işleminin iptali için ilgili taraf mahkemeye başvurabilir; mahkeme kararıyla terkin edilen kayıt yeniden tescil edilebilir. Ticaret hukukunda ise tasfiye sonucu kapatılan bir şirketin ek tasfiye işlemleri için ihyası mahkeme kararıyla mümkündür.

💡 Önemli: İhya hakkı, terkin işleminin hukuka aykırı olduğunu ispat eden tarafça kullanılabilir. Tapuda hatalı yapılan bir terkin için tapu müdürlüğüne itiraz ve ardından idare mahkemesine başvuru yolu açıktır.

Terkin İçin Aranan Şartlar

Tapu Sicili Tüzüğü'ne göre bir terkin işleminin gerçekleştirilebilmesi için aşağıdaki üç koşulun bir arada sağlanması gerekir:

Koşul Açıklama Örnek
Tasarruf Yetkisi Terkini talep eden kişinin ilgili hak üzerinde tasarruf yetkisine sahip olması İpoteği elinde tutan bankanın terkin için onay vermesi
Yazılı Beyan Terkin talebinin yazılı olarak yapılması Terkin yazısı, mahkeme kararı, noter belgesi
Hukuki Sebep Terkini meşrulaştıran geçerli bir hukuki sebebin var olması Borcun ödenmesi, hakkın sona ermesi, mahkeme kararı

Terkin İçin Harç Ödenir mi?

Terkin türüne göre ödeme yükümlülüğü farklılaşır:

  • Konut kredisi ipotek terkini: Tapu harcı alınmaz; yalnızca TKGM'ye döner sermaye hizmet bedeli ödenir.
  • İrtifak hakkı terkini: Bedelsiz tesis edilmiş haklarda harç aranmaz; bedelli haklarda 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre hesaplama yapılır.
  • Kat mülkiyeti terkini: Tapu harcı ve döner sermaye bedeli uygulanır; tutar işlemin kapsamına göre değişir.
  • Taşınmaz kaydının terkini: Tapu harcına tabi olabilir; güncel tutar için tapu müdürlüğüne başvurulması gerekir.
💡 Bilgi: Tüm tapu harçları ve döner sermaye bedelleri her yıl ocak ayında Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından güncellenmektedir. Döner sermaye ödemesi, cep telefonunuza SMS ile gelen 12 haneli e-tahsilat seri numarasıyla online bankacılık veya e-Devlet üzerinden yapılabilir. Güncel tutarlar için TKGM'nin resmî sitesini veya ALO 181 hattını kullanabilirsiniz.

Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Terkinin Otomatik Gerçekleşeceğini Sanmak

En yaygın yanılgı, borcun kapanmasının veya hakkın teorik olarak sona ermesinin ipotek ya da şerhin otomatik olarak tapudan silineceği anlamına geldiğini düşünmektir. Hayatta kalan intifa hakkı sahibinin ölümü halinde hak sicil dışı sona erse de terkin işlemi açıklayıcı nitelikte yapılmalıdır. İpotekte ise borç ödenmiş olsa bile banka terkin yazısı verip tapu bildirimi yapmadan kayıt silinmez.

Terkin Yazısını Geç Almak

Kredinin son taksitinin ödenmesi ile bankanın terkin bildirimini tapuya göndermesi arasında birkaç günden birkaç haftaya uzayan bir süreç yaşanabilir. Bu süreçte mülkünüzü satmaya veya yeniden ipotek kurmaya çalışırsanız sorunlarla karşılaşabilirsiniz. Kredi kapama işleminin ardından terkin sürecini aktif olarak takip edin.

Kat Mülkiyeti Terkininde Tek Malik Onayıyla Yetinmek

Kat mülkiyeti terkini için tüm bağımsız bölüm maliklerinin onayı şarttır. Yalnızca bir malikin imzasıyla süreç başlatılamaz. Kentsel dönüşüm gibi özel durumlarda ise 6306 sayılı Kanun kapsamında farklı yeter sayı kuralları uygulanabilir; bu nedenle hukuki danışmanlık almanızı öneririz.

Sıkça Sorulan Sorular

Terkin, tapu siciline işlenmiş bir ayni hakkın (ipotek, intifa hakkı, irtifak vb.), bir şerhin veya beyanın — hukuki koşullar yerine geldikten sonra — tapu kütüğünden resmi olarak silinmesidir. Bu işlem Tapu Sicili Tüzüğü çerçevesinde tapu müdürlüğü tarafından gerçekleştirilir.
Zorunlu değil; bazı bankalar e-Devlet entegrasyonu veya TKGM (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü) sistemi üzerinden terkin bildirimini doğrudan tapuya iletir. Bu durumda malike tapuya gitme zorunluluğu doğmaz. Ancak işlemin tamamlandığını e-Devlet üzerinden teyit etmeyi unutmayın; şerh hâlâ görünüyorsa tapu müdürlüğüne bizzat başvurmanız gerekir.
Süre, maliklerin sayısına, belgelerin eksiksizliğine ve tapu müdürlüğünün iş yüküne bağlı olarak değişir. Tüm malikler noter onaylı feragat beyanlarını hazır getirirse işlem genellikle aynı gün ya da birkaç iş günü içinde tamamlanır. Kentsel dönüşüm gibi daha kapsamlı süreçlerde idari işlemler nedeniyle bu süre uzayabilir.
Evet, terkin edilen ipotek o mülk üzerinde tamamen sona ermiştir. Dilediğinizde aynı veya farklı bir banka lehine yeni bir ipotek tesis edebilirsiniz. Eski ipoteğin terkini bu süreçte herhangi bir engel oluşturmaz.
Bazı bankalar, ipotek fekki muvafakatnamesi (terkin yazısı) düzenlemek için hizmet bedeli talep etmektedir. Bu ücretin haksız alındığını düşünüyorsanız Tüketici Hakem Heyeti'ne ya da Tüketici Mahkemesi'ne başvurabilirsiniz. Türk mahkemeleri, haksız banka masraflarını iade eden çok sayıda emsal karar vermiştir. Bankanızın müşteri hizmetlerine fek ücreti politikasını sormak da iyi bir başlangıç noktasıdır.
Terkin türüne göre değişir. Konut kredisi ipotek terkinlerinde tapu harcı alınmaz; yalnızca TKGM'ye döner sermaye hizmet bedeli ödenir. Kat mülkiyetinin terkini veya taşınmaz kaydının silinmesi gibi farklı terkin türlerinde uygulanacak harç ve bedel, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na göre belirlenir. Ödeme, SMS e-tahsilat numarası ile online bankacılık üzerinden yapılabilir.
Bu bankadan bankaya değişmektedir. Bazı bankalar terkin yazısını ücretsiz düzenlerken bazıları düşük bir hizmet bedeli talep edebilir. Kendi bankanızın uygulamasını öğrenmek için müşteri hizmetlerinizle iletişime geçin. Tapu müdürlüğünde yapılacak terkin işleminin kendisi için ise yalnızca döner sermaye hizmet bedeli alınır (ipotek terkinlerinde harç yoktur).