Türkiye gayrimenkul piyasasında kullanılan hukuki, teknik ve finansal terimlerin kapsamlı açıklamaları.
En sık karıştırılan iki tapu türünün karşılaştırmalı özeti:
| Özellik | Kat İrtifakı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| İnşaat Durumu | İnşaat tamamlanmamış veya devam ediyor | İnşaat tamamlanmış, iskan alınmış |
| Tapu Türü | Geçici ön mülkiyet hakkı | Tam bağımsız mülkiyet hakkı |
| Konut Kredisi | İnşaat oranına göre değişir, kısıtlı | Tam kredi kullanılabilir |
| Hukuki Dayanak | 634 s. KMK m.14-26 | 634 s. KMK m.1-13 |
| Dönüşüm | İskan sonrası kat mülkiyetine dönüşür | Nihai tapu; dönüşüm gerekmez |
İlan bültenlerinde en sık yanıltıcı olan ölçü birimi farkı:
| Özellik | Brüt m² | Net m² |
|---|---|---|
| Kapsam | Balkon, duvar kalınlıkları ve ortak alan payları dahil | Yalnızca fiilen kullanılan iç yaşam alanı |
| Tipik Fark | Brüt m² net m²'nin %15–30 üzerindedir. "Net 90 m²" çoğunlukla "Brüt 110–115 m²" ye karşılık gelir. | |
| KDV Matrahı | KDV dilimi net m² üzerinden belirlenir | 150 m² sınırı net m²'ye göre uygulanır |
| Tavsiye | İlanlarda mutlaka net m²'yi sorgulayın. "Brüt 120 m²" olan bir dairenin net alanı 90 m²'nin altında olabilir. | |
Ada, belirli yollarla çevrili ve birden fazla parselden oluşan imar bütünüdür. Parsel ise bu ada içinde sınırları belirlenmiş, tek mülkiyet birimine karşılık gelen arazi parçasıdır. Tapu belgesinde ada ve parsel numarası, taşınmazın kadastro kaydındaki kimliğini gösterir. Örneğin "Ada: 125 / Parsel: 8" ifadesi, 125 numaralı ada içindeki 8. parseli belirtir.
Kat irtifakı, inşaatı henüz tamamlanmamış yapılarda bağımsız bölümler için kurulan geçici bir haktır. İnşaat tamamlanıp belediyeden iskan belgesi alındıktan sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülür. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapılardaki bağımsız bölümler üzerindeki tam mülkiyet hakkıdır. Konut kredisi almak için genellikle kat mülkiyeti veya yüksek inşaat tamamlanma oranlı kat irtifakı şartı aranır.
Konut kira artış oranı, bir önceki kira yılına ait 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalaması esas alınarak belirlenir. TBK m.344 gereğince taraflar bu oranı aşan bir artış kararlaştıramaz; aşan kısım geçersizdir. Güncel TÜFE oranı her ay TÜİK (Türkiye İstatistik Kurumu) tarafından açıklanmaktadır. 2024 yılında uygulanan %25 tavan sınırı kaldırılmış, hesaplama yeniden TÜFE'ye bağlanmıştır.
Tapu devir harcı, beyan edilen satış bedelinin alıcıdan %2, satıcıdan %2 olmak üzere toplam %4 oranında hesaplanır. Beyan edilen bedel rayiç bedelin altında belirlenemez. Örneğin 3.000.000 TL satış bedeli üzerinden alıcı 60.000 TL ve satıcı 60.000 TL ödeyerek toplam 120.000 TL harç tahsil edilir. Harçlara ek olarak döner sermaye hizmet bedeli de alınmaktadır.
Hisseli tapuda bir pay satışında, diğer hissedarların önalım (şüf'a) hakkı bulunmaktadır. Satış öncesinde bu hak sahiplerine noter kanalıyla yasal bildirim yapılması zorunludur. Bildirimden itibaren 3 ay içinde hissedarlar aynı fiyatla önalım haklarını kullanabilir. Hissedarların bu sürede hakkını kullanmaması veya feragat etmesi halinde taşınmaz üçüncü kişiye satılabilir. (TMK m.732-735)
