Ev kiralama sürecini yasal güvence altına almak için e-Devlet ve TBK uyumlu Kira Sözleşmesi Örneği (Word & PDF) sayfamızdan güncel şablonumuzu indirebilirsiniz.
Türkiye'de ev sahibi ve kiracı arasındaki ilişkiler Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenmektedir. Kiracı hakları, kiralama sürecinin en başından tahliye anına kadar yasalarla koruma altına alınmış bir dizi güvenceyi kapsar. Üç aylık kira bedeliyle sınırlı depozitodan, 10 yıllık uzama süresine kadar pek çok detay, kiracıların mağduriyet yaşamasını engellemek için tasarlanmıştır.
Bu kapsamlı rehberde; sözleşme öncesinden taşınma sürecine, kira döneminden tahliye aşamasına kadar sahip olduğunuz tüm kiracı hakları konusunu detaylandıracağız.
2026 Yılında Kiracı Haklarında Neler Değişti? (Özet)
2026 yılı itibarıyla kira sözleşmeleri ve tahliye süreçlerinde TBK ve güncel yargı kararları doğrultusunda şu önemli değişiklikler ve netleşen kurallar bulunmaktadır:
- %25 Zam Sınırının Kaldırılması: 2024 Temmuz'da sona eren %25 geçici artış sınırı sonrası, 2026 yılında tüm kira artışları yasal olarak 12 aylık TÜFE ortalaması üzerinden yapılmaya devam etmektedir.
- Zorunlu Arabuluculuk: Tahliye davaları ve kira tespit davaları öncesinde arabulucuya başvurma zorunluluğu 2026'da tam olarak oturmuş durumdadır. Arabuluculuk belgesi olmadan doğrudan dava açılamaz.
- Tahliye Taahhütnamelerinde Noter Onayı Önemi: Son Yargıtay kararları ışığında, adi yazılı tahliye taahhütnamelerine itiraz edilmesi durumunda süreç çok uzayabildiği için, noter onaylı taahhütnamelerin önemi artmıştır.
- Depozito İadesi Kriterleri: Ev sahibinin depozitodan "olağan yıpranma" (boya/badana eskimesi vb.) gerekçesiyle kesinti yapamayacağına dair emsal kararlar 2026'da sıkça uygulanmaktadır.
Kira Sözleşmesi Öncesi Kiracı Hakları
Henüz imzalar atılmadan önce yasal sınırları bilmek, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer. İşte sözleşme aşamasında dikkat etmeniz gereken temel noktalar:
1. Depozito Sınırı ve Ödeme Şartları
Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre, ev sahipleri kiracıdan en fazla üç aylık kira bedeli tutarında depozito talep edebilir. Depozito ödemesinde şu kurallar geçerlidir:
- Banka Hesabı: Depozito, kiracının onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir banka hesabına yatırılmalıdır.
- Kıymetli Evrak: Depozito senet gibi kıymetli evrakla veriliyorsa, bu evrakların bankaya depo edilmesi zorunludur.
- Mahsup Yasağı: Kiracı, depozitoyu kendiliğinden kira borcuna veya faturalara sayamaz.
2. Sözleşme Şartlarını İnceleme ve Özgürlüğü
Kiracılar, sözleşmeyi imzalamadan önce her maddeyi detaylıca inceleme hakkına sahiptir. Kanunen kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü yapılabilir; ancak ispat kolaylığı açısından yazılı sözleşme her zaman daha güvenlidir. Ayrıca, sözleşmede kira ve yan giderler (aidat vb.) dışında kiracıya ek bir mali yükümlülük (ceza koşulu gibi) getirilemez.
Taşınma Sürecinde Kiracı Hakları
Evi teslim alırken dikkat edeceğiniz detaylar, evi boşaltırken depozitonuzu eksiksiz almanızın anahtarıdır.
Evin Sağlam ve Kullanıma Uygun Teslimi
Kiracı, taşınmazı sözleşmede kararlaştırılan amaca uygun şekilde teslim alma hakkına sahiptir. Taşınma sırasında mutlaka bir teslim tutanağı düzenlenmeli; evin mevcut durumu, boyası ve demirbaşları fotoğraf veya video ile kayıt altına alınmalıdır.
Eksiklerin Tespiti ve Bildirimi
Evi teslim alırken fark edilen; tesisat arızaları, duvarlardaki rutubet, kapı ve pencere hasarları gibi kusurlar yazılı olarak ev sahibine bildirilmelidir. İlk ay yapılacak kontrollerde ortaya çıkan ve kiracı kusuru olmayan ayıpların giderilmesi ev sahibinin sorumluluğundadır. Giderilmeyen ayıplar için kiracı, kira bedelinde indirim talep edebilir.
İpucu: Emlak değeri hesaplama ve güncel piyasa analizleri için ilgili araçlarımızı kullanarak bütçenizi planlayabilirsiniz.
Kiralama Süresince Temel Kiracı Hakları
Yaşam süreci boyunca yasalar kiracıyı keyfi uygulamalara karşı korur.
Kira Artış Oranları
Kira artışları yasal sınırlar dahilinde yapılmalıdır. 1 Temmuz 2024 tarihinde sona eren %25 geçici sınırından sonra, konut kiralarında artış oranı 12 aylık TÜFE ortalaması baz alınarak hesaplanır. Ev sahipleri bu yasal sınırın üzerinde bir zam talep edemez. Şubat 2026 itibarıyla 12 aylık TÜFE ortalaması yaklaşık %33,98 seviyesindedir.
| Mevcut Kira (TL) | Artış Oranı (%33,98) | Yeni Kira (TL) | Aylık Fark (TL) |
|---|---|---|---|
| 10.000 TL | %33,98 | 13.398 TL | +3.398 TL |
| 15.000 TL | %33,98 | 20.097 TL | +5.097 TL |
| 20.000 TL | %33,98 | 26.796 TL | +6.796 TL |
| 30.000 TL | %33,98 | 40.194 TL | +10.194 TL |
Not: TÜFE ortalaması her ay güncellenir. Sözleşme yenileme tarihinizdeki geçerli oranı TÜİK'in resmi sitesinden teyit ediniz.
Tadilat ve Onarım Talep Hakkı
Kiralanan mülkte kullanım engelleyen bir kusur oluşursa kiracı şunları talep edebilir:
- Kusurun ev sahibi tarafından giderilmesi.
- Kusur giderilene kadar kira bedelinden hakkaniyetli bir indirim.
- Eğer ev sahibi makul sürede onarımı yapmazsa, kiracı onarımı kendisi yaptırıp masrafı kiradan düşebilir (fatura belgelendirilmelidir).
Yan Giderler ve Fatura Sorumluluğu
Aksi kararlaştırılmadıkça; su, elektrik, doğalgaz ve aidat gibi kullanıma bağlı giderler kiracıya aittir. Ancak binanın ana yapısına dair demirbaş masrafları (çatı onarımı, asansör değişimi vb.) tamamen ev sahibinin sorumluluğundadır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı (2026)
7445 sayılı Kanun ile Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir (TBK md. 299 vd.). Bu, "dava şartı arabuluculuk" olarak da bilinir. Arabuluculuk aşamasını tamamlamadan açılan davalar usulden reddedilir.
Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
- 1. Adım – Başvuru: Uyuşmazlık çıktığında taraflardan biri Arabuluculuk Daire Başkanlığı'na veya yetkili mahkeme adalet komisyonuna başvurur.
- 2. Adım – Arabulucu Atanması: Komisyon, sicilde kayıtlı bir arabulucu atar; taraflar anlaşarak farklı bir arabulucu da seçebilir.
- 3. Adım – Görüşme: Arabulucu, taraflarla birlikte veya ayrı ayrı görüşmeler yapar. Süre başvurudan itibaren en fazla 3 haftadır (uzatılabilir).
- 4. Adım – Sonuç Tutanağı: Anlaşma sağlanırsa tutanak icra edilebilirlik şerhi alır ve mahkeme kararı gibi işlem görür. Anlaşma sağlanamazsa "arabuluculuk son tutanağı" ile dava açma hakkı doğar.
Önemli: Arabuluculuk masrafları, anlaşma sağlanamaması durumunda Adalet Bakanlığı tarafından karşılanır. Tarafların ayrıca avukat tutması zorunlu değildir.
Tahliye Sürecinde Kiracı Hakları ve Yasal Süreler
Evden çıkma veya çıkarılma süreci, en çok uyuşmazlığın yaşandığı alandır. Kiracı hakları bu noktada net süreler belirlemiştir.
1. 10 Yıllık Uzama Süresi
Kiracılar, kira sözleşmesi bitse dahi, kanunda belirtilen haklı nedenler (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar vb.) olmadıkça evden çıkarılamaz. Sözleşme 10 yıl boyunca kendiliğinden uzar. 10 yıllık uzama süresinden sonra ev sahibi, herhangi bir gerekçe göstermeden (belirli bildirim sürelerine uyarak) sözleşmeyi feshedebilir.
2. Tahliye Nedenleri ve Bildirim Süreleri
Aşağıdaki tablo, hangi tahliye nedeninde kaç ay önceden ihtar gönderilmesi gerektiğini özetlemektedir:
| Tahliye Nedeni | Yasal Dayanak (TBK) | Bildirim Süresi | Kim Başlatır? |
|---|---|---|---|
| Ev sahibinin/yakınının ihtiyacı | Md. 350 | Dönem sonu + 1 ay önceden | Ev sahibi |
| Yeniden inşa ve imar | Md. 350 | Dönem sonu + 1 ay önceden | Ev sahibi |
| İki haklı ihtar | Md. 352 | Kira yılı sonunda dava | Ev sahibi |
| Kiracının tahliye taahhütnamesi | Md. 352 | Taahhütteki tarih | Ev sahibi |
| 10 yıl + 1 kira yılı dolması | Md. 347 | 3 ay önceden bildirim | Her iki taraf |
3. Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları
Kiracı, taşındıktan sonra belirli bir tarihte evi boşaltacağını taahhüt eden bir tahliye taahhütnamesi imzalamış olabilir. Bu belgenin hukuki geçerliliği için dikkat edilmesi gereken koşullar şunlardır:
- Noterde Düzenleme veya Onay: Tahliye taahhütnamesi ya noterde düzenlenmiş ya da imzalar noterce onaylanmış olmalıdır. Adi yazılı belgeler geçersiz sayılabilir.
- Taşınma Sonrası Tarih: Taahhütname, kiracı taşındıktan sonra imzalanmış olmalıdır. Sözleşme imzalanırken aynı anda alınan taahhütnameler kural olarak geçersizdir.
- Tarih Belirliliği: Belgede "en geç hangi tarihte" tahliye edileceği açıkça yazılmalıdır.
- Baskı Altında Alınmamış Olması: Kiracı, imzaladığı taahhütnamenin baskı altında alındığını ispatlayabilirse belge geçersiz hale gelebilir.
İpucu: Elinizde bir tahliye taahhütnamesi varsa ya da size böyle bir belge imzalatılmaya çalışılıyorsa, hukuki sonuçlarını bir avukata danışarak değerlendirin.
4. Yasal Bildirim Süreleri
- Belirli Süreli Sözleşmeler: Kiracı, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme otomatik olarak 1 yıl uzar.
- Tahliye Tebligatı: Ev sahibi kiracıyı çıkarmak istiyorsa mutlaka noter kanalıyla ihtarname göndermeli ve yasal gerekçelerini sunmalıdır.
3. Depozito İadesi Hakkı
Taşınmaz sözleşmeye uygun teslim edildiğinde, ev sahibi depozitoyu derhal iade etmelidir. Eğer ev sahibi haksız yere depozitoyu tutuyorsa, kiracı icra takibi başlatabilir. Bankadaki depozito hesabında, ev sahibi 3 ay içinde bir dava veya icra takibi açtığını bankaya bildirmezse, banka kiracının talebiyle parayı iade etmek zorundadır. Daha detaylı bilgi için Depozito Nedir? 2026'da Kiracı ve Ev Sahibi Hakları rehberimizi inceleyebilirsiniz.
5 Yıl Sonrası Kira Tespit Davası
Aynı kiracı 5 yıl veya daha uzun süredir konutta oturuyorsa, ev sahibi kira tespit davası açarak kiranın "rayiç bedel"e yükseltilmesini mahkemeden talep edebilir (TBK md. 344). Bu dava, yalnızca TÜFE artış sınırının piyasa değerinin çok altında kaldığı durumlarda başvurulan bir yoldur.
- Dava, yeni kira döneminin başından en az 30 gün önce açılmış ya da ihtar gönderilmiş olmalıdır.
- Mahkeme, bilirkişi aracılığıyla bölgedeki emsal kira bedellerini inceler.
- Belirlenen yeni kira, dava tarihinden itibaren geçerli sayılabilir.
Kiracı açısından bu davanın sonucu ani ve yüksek bir kira artışı anlamına gelebilir. Taşınmadan önce kiralamanın süresi ve piyasa değeri karşılaştırması yapmanız, bu riskten korunmanın en iyi yoludur.
Sonuç
Kiracı hakları, hem mülk sahibini hem de kiracıyı koruyan dengeli bir yasal zemine dayanır. Sözleşme öncesinde depozito sınırlarına dikkat etmek, taşınırken tutanak tutmak ve kira artışlarında yasal oranları takip etmek sizi hukuki risklerden korur. Unutmayın; haklarınızı bilmek, daha huzurlu bir barınma sürecinin ilk adımıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ev sahibi en fazla ne kadar depozito isteyebilir?
Yasal olarak ev sahibi, kira bedelinin en fazla üç katı kadar depozito talep edebilir.
2. Evdeki arızaları kim öder?
Kullanımdan kaynaklı olmayan (tesisat, çatı, demirbaş) arızaları ev sahibi öder. Kiracı, kendi kusuru olmayan arızaların giderilmesini veya kiradan düşülmesini talep edebilir.
3. Ev sahibi kiracıyı istediği zaman çıkarabilir mi?
Hayır. Ev sahibi; haklı bir tahliye nedeni (ihtiyaç, esaslı onarım vb.) veya 10 yıllık uzama süresi dolmadan kiracıyı keyfi olarak evden çıkaramaz.
4. Kira artışı neye göre hesaplanır?
Konut kiralarında artış oranı, 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasına göre belirlenir. Bu oranın üzerinde artış yapılamaz. Şubat 2026 itibarıyla bu oran yaklaşık %33,98 düzeyindedir.
5. Ev sahibi evi satarsa kiracı ne olur?
Ev satılsa bile kiracının sözleşmesi geçerliliğini korur. Yeni ev sahibi, önceki sözleşme koşullarına uymak zorundadır. Ancak yeni malikin tapuya şerh verilmiş tahliye taahhütnamesi veya ihtiyaç nedeniyle tahliye talep hakkı saklıdır.
6. Kira davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mudur?
Evet. Eylül 2023'ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak yasal zorunluluktur. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan davalar usul yönünden reddedilir.
7. Alt kira (kiracının evi başkasına kiralaması) mümkün müdür?
Kiracı, ev sahibinin yazılı izni olmadan konutu tamamen veya kısmen başkasına kiralayamaz. İzinsiz alt kiralama, sözleşmenin feshi için geçerli bir neden oluşturur.