Yeni bir eve taşındığınızda kapıcı ya da yönetici bir makbuz uzatır: "Aylık aidatınız 2.500 TL." Peki bu para nereye gidiyor? Kiracıysanız ödemek zorunda mısınız? Ev sahibi dairesini hiç kullanmasa da ödemeli mi? 2026'da bu rakam ne kadar artabilir ve artışa itiraz edebilir misiniz? Milyonlarca kişinin her ay muhatap olduğu aidat, birçok anlaşmazlığın da kaynağıdır.

Bu rehberde aidat nedir, ne demek, TDK'ya göre nasıl yazılır, nasıl belirlenir, kim ödemek zorundadır, ödenmezse ne olur ve 2026 aidat zammı ne kadar oldu — tüm bu soruları yasal dayanaklarıyla ve somut örneklerle ele alıyoruz.

Aidat Ne Demek?

Aidat, Arapça "aid" (ait olan, geri dönen) kökünden türeyen ve sözlük anlamı "gelirler, paylar" olan bir kelimedir. Türk Dil Kurumu (TDK) Büyük Türkçe Sözlüğü'nde iki anlamıyla yer alır:

  • 1. anlam: Dernek, kuruluş, kulüp üyelerinin belli sürelerde, belli miktarlarda ödedikleri para; ödenti.
  • 2. anlam: Bir hizmet karşılığı sürekli ve düzenli ödenen para.

Gayrimenkul ve apartman yönetimi bağlamında ise aidat; apartman veya sitede yaşayan ya da bağımsız bölüm sahibi olan kişilerin, ortak alanların bakım, temizlik, güvenlik ve yönetim giderlerini karşılamak amacıyla düzenli olarak ödedikleri pay olarak tanımlanır.

Yasal Dayanak 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) md. 20 & 22

Apartman ve site aidatlarının hukuki çerçevesi 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. ve 22. maddeleriyle çizilmiştir. KMK md. 20, her kat malikinin ortak giderlere arsa payı veya eşit pay esasıyla katılma yükümlülüğünü düzenler; ödenmemesi halinde aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. KMK md. 22 ise kiracının aidattan malik ile birlikte müteselsilen sorumlu olduğunu hüküm altına alır.

Aidat Nasıl Yazılır? TDK'ya Göre Doğru Yazılışı

TDK Yazım Kılavuzu'na göre doğru yazılışı "aidat"tır. "Aidiyat", "eydat" veya "eidat" biçimleri yanlıştır. Kelime Arapça kökenli olup Türkçeye bu haliyle yerleşmiştir. Çoğul hali "aidatlar" şeklinde kullanılır.

Aidat Neleri Kapsar?

Aidatın kapsamı, binanın veya sitenin büyüklüğüne, sunulan hizmetlerin çeşitliliğine ve yönetim planına göre değişiklik gösterir. Genel olarak iki ana kategoride incelenir: işletme giderleri ve yatırım (demirbaş) giderleri.

İşletme Giderleri
Kiracı & Malik Öder
  • Kapıcı, güvenlik, temizlikçi maaşları
  • Ortak alan elektriği ve aydınlatması
  • Asansör periyodik bakımı
  • Bahçe bakımı ve peyzaj
  • Bina sigortası primleri
  • Yönetici ücreti ve yönetim giderleri
  • Temizlik malzemeleri ve sarf malzemeleri
Yatırım / Demirbaş Giderleri
Yalnızca Malik Öder
  • Asansör yenileme veya değişimi
  • Dış cephe mantolama ve ısı yalıtımı
  • Çatı tamiri veya yenilenmesi
  • Su deposu ve hidrofor yenileme
  • Ortak alan kalıcı tadilatları
  • Ayrılan personele tazminat ödemeleri
💡 Önemli Ayrım: Kiracı, yalnızca işletme giderlerini ödemekle yükümlüdür. Yatırım/demirbaş niteliğindeki harcamalar kat malikine aittir. Kiracıdan bu tür giderler talep edilirse, ödenen tutarı kira bedelinden düşme hakkı doğar. Yönetim bu ayrımı net biçimde işletme projesinde göstermek zorundadır.

Aidat Nasıl Belirlenir?

Türkiye'de apartman ve site aidatları, kira artışlarının aksine devlet tarafından belirlenen sabit bir formüle bağlı değildir. Aidatın ne kadar olacağına kat malikleri kurulu karar verir; bunun için önce yönetim tarafından bir işletme projesi hazırlanması gerekir.

  1. 1
    İşletme Projesi Hazırlanır (KMK md. 37) Site veya apartman yönetimi, gelecek 1 yıllık dönemin tahmini gelir ve giderlerini kalem kalem gösteren bir işletme projesi hazırlar. Personel maaşları, enerji giderleri, bakım-onarım ve yönetim masrafları bu projede yer alır.
  2. 2
    Genel Kurul'a Sunulur ve Oylanır Hazırlanan işletme projesi yıllık kat malikleri kurulu toplantısına sunulur. KMK md. 30 uyarınca toplantı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla yapılır; kararlar oy çokluğuyla alınır.
  3. 3
    Tebliğ Edilir, Kesinleşir Onaylanan işletme projesi imza karşılığı veya taahhütlü mektupla kat maliklerine ve kiracılara tebliğ edilir. Usulüne uygun hazırlanan işletme projesi, noter senedi kadar güçlü bir hukuki dayanak niteliği taşır.
  4. 4
    Pay Hesaplanır ve Tahsil Edilir Toplam yıllık bütçe, daire sayısına veya arsa payı oranına bölünerek her malikin aylık ödemesi hesaplanır. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa eşit pay esası uygulanır.

Aidat Miktarını Etkileyen Faktörler

Her apartman ve sitenin aidatı farklıdır; bunu belirleyen başlıca etkenler şunlardır:

Etken Açıklama Aidat Üzerindeki Etkisi
Personel Sayısı Kapıcı, güvenlik, temizlikçi, bahçıvan En yüksek kalem; toplam bütçenin %50–70'ini oluşturabilir
Daire / Bağımsız Bölüm Sayısı Giderler daha fazla kişiye bölünür Fazla dairelik siteler birim başına daha düşük aidat öder
Ortak Alan Çeşitliliği Havuz, spor salonu, otopark, sosyal tesis Artan hizmet = artan aidat
Binanın Yaşı ve Durumu Eski binalar daha sık bakım-onarım gerektirir Bakım giderleri aidatı yükseltir
Arsa Payı Büyük daireler genellikle daha yüksek arsa payına sahip Pay hesabına göre farklı aidat tutarı oluşabilir

Aidat Kim Öder? Kiracı mı, Ev Sahibi mi?

Aidat konusundaki en yaygın karışıklık kiracı ile malik arasındaki sorumluluk sınırıdır. Kanun her ikisini de muhatap alır; ancak ödeme kalemleri ayrışır.

KMK md. 22: "Kat malikinin borçlarından dolayı, onu devralan kimse de sorumludur. Kiracının, ortak gider borcundan dolayı malik ile birlikte müteselsil sorumluluğu vardır."

Pratikte bu şu anlama gelir: Kiracı işletme giderlerini ödemez ve yönetim tahsil edemezse, yönetim doğrudan malik olan ev sahibine başvurabilir. Bu nedenle ev sahiplerinin kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceğini açıkça hüküm altına alması büyük önem taşır.

⚠ Dikkat: "Dairemi kullanmıyorum, aidat ödemeyeyim" geçerli bir gerekçe değildir. KMK'ya göre malik, dairesi boş olsa, hatta iskân alınmamış olsa bile — kat irtifakı bozulmadığı sürece — aidat ödemekle yükümlüdür. Yalnızca müteahhit tarafından tamamlanmamış bağımsız bölümler bu yükümlülükten muaf tutulabilir.

Aidat Ödenmezse Ne Olur?

Aidatın zamanında ödenmemesi hem mali hem de hukuki sonuçlar doğurur.

  • Aylık %5 gecikme tazminatı: KMK md. 20 uyarınca geciken her ay için aylık %5 oranında gecikme tazminatı uygulanır. Bu oran yasal faizin çok üzerindedir.
  • İcra takibi: Kesinleşen işletme projesi noter senedi gibi icra edilebilir niteliktedir; site yönetimi borçluya karşı doğrudan icra yoluna başvurabilir.
  • Haciz: İcra takibinin sonuçsuz kalması halinde borçlunun taşınmazına ve diğer mal varlığına haciz konulabilir.
  • Dava: Yönetim, birikmiş aidat alacakları için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir.
⛔ Önemli Uyarı: Aidatın haksız veya fahiş olduğunu düşünseniz bile "ödemiyorum" demek hukuki açıdan risklidir. Mahkeme sürecinde dahi kesinleşmiş aidatı ödemeniz (ihtirazi kayıtla) tavsiye edilir; aksi hâlde gecikme tazminatı birikmeye devam eder.

2026 Aidat Zammı Ne Kadar Oldu?

2026 yılı site ve apartman aidat artışları, hem yüksek enflasyon hem de 2026 başında yasalaşan yeni düzenleme nedeniyle gündemdeki yerini korumaktadır.

Yasal Çerçeve: Tavan Var mı?

Kira artışlarında belirli dönemlerde uygulanan %25 tavanının aksine, aidat artışları için kanunda kalıcı bir üst sınır bulunmamaktadır. 2026'da yürürlüğe giren yeni düzenlemeyle yalnızca genel kurul onayı olmayan geçici avans artışına kısmi bir sınır getirilmiştir:

2026 Yeni Düzenleme KMK Değişikliği — Geçici Avans Sınırı

Yeni düzenlemeye göre, onaylı bir işletme projesi bulunmadığı dönemlerde yönetici veya yönetim kurulunun toplayabileceği geçici aidat avansı, bir önceki yılın Yeniden Değerleme Oranı'nı (YDO) aşamayacaktır. 2025 yılı YDO'su %25,49 olarak belirlendiğinden, genel kurul kararı olmaksızın uygulanacak geçici artış bu oranla sınırlıdır. Ancak genel kurulda onaylanan işletme projesiyle bu oranın üzerinde zam yapılması hukuken mümkün olmaya devam etmektedir.

Piyasada Ne Kadar Zam Yapıldı?

2026 yılı başında gerçekleştirilen genel kurullar, aidatlar üzerinde ciddi artışlara yol açtı. Temel belirleyici, asgari ücretin 28.075 TL'ye yükselmesiyle personel giderlerinin keskin biçimde artmasıdır. Personel kalemi sitenin bütçesinin %50–70'ini oluşturduğundan, asgari ücretten üst ücrete tüm çalışan maaş artışları aidatlara doğrudan yansıdı.

%30–35
Tekil binalarda
ortalama artış
%35–45
Standart sitelerde
ortalama artış
%50–75
Lüks ve markalı
projelerde artış

Hürriyet Bigpara araştırmasına göre İstanbul genelinde aylık aidat ortalaması 2025'teki yaklaşık 2.380 TL seviyesinden 2026'da yaklaşık 3.330 TL seviyesine yükseldi. En yüksek ortalama ise 8.400 TL ile Beşiktaş'ta ölçüldü. Beşiktaş'taki bazı markalı projelerde 100 metrekare daireler için aidatların 45.000 TL seviyelerine çıktığı görülürken, en düşük rakamlar 1.450 TL ile Çatalca, Silivri ve Arnavutköy gibi çevre ilçelerde kaldı.

Fahiş Zamla Nasıl Mücadele Edilir?

Genel kurulun belirlediği aidat miktarına itiraz etmek mümkündür; ancak süreç disiplinli bir şekilde yürütülmelidir.

  1. 1
    İşletme Projesini İsteyin Yöneticiden ayrıntılı işletme projesini yazılı olarak talep edin. Hangi kalemlerde ne kadar harcandığını ve artışın gerekçesini sorgulamak hakkınızdır.
  2. 2
    Genel Kurula Katılın Kat malikleri kurulu toplantısına bizzat katılarak itirazınızı tutanağa geçirin. Toplantıya katılmayan malikler büyük ölçüde sessiz çoğunluğu oluşturur; bu, az kişinin katıldığı ikinci toplantılarda büyük zam kararlarının geçmesini kolaylaştırır.
  3. 3
    Kurulda Çözülemezse Sulh Hukuk'a Gidin Genel kurul kararı tatmin edici değilse veya fahiş harcama tespiti yapılmışsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne "işletme projesinin iptali veya uyarlanması" davası açılabilir.

Aidat Çeşitleri

Apartman Aidatı

Müstakil çok katlı binalarda uygulanan aidattır. Kapsamı genellikle daha sınırlıdır: temizlik, asansör bakımı, ortak alan elektriği ve varsa kapıcı giderleri başlıca kalemleri oluşturur. Küçük ölçekli binalarda aidat çizelgesi yönetici tarafından elle hazırlanabilir.

Site Aidatı

Birden fazla bloktan veya villaların bir arada bulunduğu toplu konut projelerinde uygulanan aidattır. Havuz, spor salonu, kapalı otopark, 24 saat güvenlik ve peyzaj gibi ek hizmetler nedeniyle apartman aidatından genellikle çok daha yüksektir. Site yönetimi profesyonel bir yönetim şirketine devredilebilir.

İşyeri Aidatı

Ticari binalarda veya karma kullanımlı projelerde bağımsız bölüm olarak bulunan işyerleri de aidat ödemekle yükümlüdür. Bazı yönetimler işyerlerinden konutların iki katına kadar aidat talep edebilir; bu durum ancak yönetim planında düzenlenmişse hukuken geçerlidir.

Dernek / Kulüp Aidatı

TDK'nın birinci tanımına karşılık gelen bu kullanım, üye olduğunuz dernek, spor kulübü veya meslek kuruluşuna ödediğiniz düzenli üyelik bedelidir. Ticaret odaları, barolar ve sanayi odaları da üyelerinden yıllık aidat ve munzam aidat tahsil eder.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat, Arapça "aid" (ait olan) kökünden gelir; sözlük anlamı "gelirler, paylar" demektir. TDK'ya göre: (1) dernek veya kulüp üyelerinin belli sürelerde ödedikleri para; (2) bir hizmet karşılığı sürekli ve düzenli ödenen para. Apartman ve site yaşamında ortak alanların bakım, temizlik ve yönetim giderlerini karşılamak için toplanan düzenli ödemeye bu isim verilir.
TDK Yazım Kılavuzu'na göre doğru yazılışı "aidat"tır. "Aidiyat", "eydat", "eidat" veya "aydat" gibi varyantlar yanlıştır. Çoğul hali "aidatlar" biçiminde kullanılır. Kelime Türkçeye Arapçadan geçmiş ve bu yazılışıyla yerleşmiştir.
2026 yılında aidat artışlarında kira zamlarındaki gibi yasal bir tavan bulunmamaktadır; zam miktarı, kat malikleri genel kurulunda onaylanan işletme projesine göre belirlenir. Yeni yasal düzenlemeyle, genel kurul kararı olmaksızın uygulanabilecek geçici avans artışı 2025 yılı Yeniden Değerleme Oranı olan %25,49 ile sınırlandırılmıştır. Ancak genel kurulda onaylanan projeyle bu oranın üzerinde zam yapılabilmektedir. Piyasada 2026'da tekil binalarda %30–35, standart sitelerde %35–45, lüks projelerde %50–75 arasında artışlar gözlemlendi. İstanbul aylık aidat ortalaması yaklaşık 3.330 TL'ye yükseldi.
Evet, apartman ve site aidatları genellikle aylık olarak tahsil edilir. Yönetim planında farklı bir dönem belirlenmemişse her ayın belirli bir gününe kadar ödeme beklenir. Bazı yönetimler 3 aylık peşin ödeme için indirim uygulayabilir. Dernek veya ticaret odası aidatları ise genellikle yıllık ya da altı aylık taksitler halinde tahsil edilir.
KMK md. 22 uyarınca kiracı, aidattan malik ile müteselsilen sorumludur. Pratikte kiracı işletme giderlerini (temizlik, güvenlik, asansör bakımı vb.) öder. Asansör değişimi veya dış cephe mantolama gibi yatırım/demirbaş niteliğindeki giderler ise kat malikine (ev sahibine) aittir; kiracıdan bu giderler talep edilemez. Eğer kiracı yatırım giderini ödemek zorunda kalırsa bu tutarı kiradan düşebilir.
KMK md. 20 uyarınca geciken aidatın her ayı için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Devam eden ödememe durumunda site/apartman yönetimi borçluya karşı icra takibi başlatabilir; mülk üzerine haciz konulabilir. Mahkeme sürecinde dahi kesinleşmiş aidatı ihtirazi kayıtla ödemeniz hukuki açıdan tavsiye edilir; aksi hâlde tazminat birikmektedir.
Hayır. Aidat zammının geçerli olması için kat malikleri genel kurulunun onayı ya da usulüne uygun tebliğ edilmiş bir işletme projesinin varlığı gerekir. Yönetici kendi kararıyla keyfi biçimde aidat artışı yapamaz. 2026'daki yeni düzenlemeyle yönetici, genel kurul kararı olmaksızın yalnızca YDO (%25,49) oranına kadar geçici avans artışı yapabilmektedir.

Aidatı Anlamak, Haklarınızı Korumanın İlk Adımıdır

Aidat, apartman veya site yaşamının olmazsa olmaz bir parçasıdır; ödenmesi zorunlu, hukuki dayanağı güçlü bir gider payıdır. Ancak ne ödediğinizi, hangi kalemlerin sizi bağladığını ve hangi artışların yasal sınır içinde olduğunu bilmek, hem bütçenizi planlamanızı hem de haksız taleplerle karşılaşmanızı engeller.

Kiracıysanız işletme ve yatırım giderlerini ayırt edin; yatırım niteliğindeki kalemleri ödemeyin ya da kiradan düşün. Ev sahibiyseniz genel kurul toplantılarına katılın; zam kararları az katılımcıyla ve çoğunluk sağlanmadan geçebilir. İşletme projesini mutlaka inceleyin; şeffaf olmayan giderlere yazılı itiraz edin.

Mülk değeri ve gayrimenkul konularında daha fazla bilgi için intifa hakkı rehberimizi, terkin ne demek yazımızı ve hisseli tapu nedir makalemizi inceleyebilirsiniz.