Arsa Tapulu Nedir? Arsa Tapulu Ev Alınır mı?

Arsa tapulu ev, inşa edilen yapının henüz iskan (yapı kullanma izin belgesi) almadığı ve tapu kütüğünde bağımsız bölüm olarak değil, arsa payı olarak tescil edildiği mülkiyet türüdür. Bu durumda hak sahibi, binadaki belirli bir dairenin değil, binanın üzerinde bulunduğu parselin belirli bir yüzdesinin maliki sayılır. Tapu rengi genellikle açık mavidir.

Arsa tapulu bir konut satın aldığınızda, dairenin kendisini değil, binanın yapıldığı arsadan bir pay satın almış olursunuz. Paylı mülkiyet (hisseli tapu) esaslarına göre, tapu kayıtlarında daire sahibi olarak değil, arsa hissedarı olarak kaydedilirsiniz.

Bu rehberde, arsa tapulu evlerin ne olduğunu, alırken dikkat edilmesi gereken hukuki ve finansal riskleri ve kat mülkiyetine geçiş sürecini inceleyeceğiz.

Arsa Tapulu Ev: Temel Bilgiler

Öncelikle, arsa tapulu ev kavramını net bir şekilde anlamak gerekir. Arsa tapulu bir taşınmaz, resmi tapu kaydında yalnızca arsa olarak görünen ve üzerinde bulunan yapının tapuya işlenmediği mülkleri ifade eder.

Ayrıca, arsa tapulu bir ev satın aldığınızda, tapuda bina veya yapı olarak değil, arsadan pay sahibi olarak kaydedilirsiniz. Bu durum, tapuda görünen alanın arsa şeklinde olmasına ve yapının henüz iskan belgesi almamış olmasına dayanır.

Öte yandan, arsa tapulu evlerin bazı önemli özellikleri vardır:

• Tapuda bina veya yapı olarak görünmezler
• Yapı henüz iskan belgesi almamıştır
• Arsadan pay şeklinde hisse verilir
• Tapu rengi açık mavidir

Arsa tapusu, üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan boş araziler için verilen tapudur ve arsanın sahibine yapı yapma hakkı verir. Bununla birlikte, arsa tapulu bir mülkün kat mülkiyetine geçirilmesi mümkündür. Bu süreç, imar durumu ve yapı kullanım izni gibi belgelerin tamamlanmasıyla gerçekleşir.

Dikkat çekici bir nokta, arsa tapulu dairelerde herhangi bir kayıtlı daireden söz edilemez. Bina tamamlanmış ve dairede oturmaya başlamış olsanız bile, tapu kayıtlarında dairenin sahibi olarak değil, arsanın hissedarlarından biri olarak görünürsünüz.

Evimin değeri ne kadar merak ediyorsanız, konut değeri hesaplama sayfamızı ziyaret edin!

Arsa Tapusu, Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkları

İmar Barışı ve Yapı Kayıt Belgesi'nin Önemi

Türkiye'de milyonlarca arsa tapulu mülk, imar mevzuatına aykırı kabul edilmektedir. İmar Barışı kapsamında Yapı Kayıt Belgesi alan yapılar, Belediye İmar Müdürlüğü tarafından uygulanabilecek yıkım kararından ve idari para cezasından korunmaktadır.

Arsa tapulu bir ev alırken yapının Yapı Kayıt Belgesi'ne sahip olup olmadığını mutlaka Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) kayıtlarından sorgulamalısınız.

• Yapı Kayıt Belgesi varsa: Yıkım riski önemli ölçüde azalır; belirli yasal güvenceler sağlanır.
• Yapı Kayıt Belgesi yoksa: Yapı kaçak sayılabilir; belediye yıkım kararı veya idari para cezası uygulayabilir.

Arsa Tapulu Ev Almanın Riskleri

Arsa tapulu taşınmazlarda Türk Medeni Kanunu çerçevesinde "paylı mülkiyet" esasları geçerlidir. Bu durumun en büyük hukuki riski, diğer hissedarların sahip olduğu şufa hakkı (ön alım hakkı) durumudur.

Arsa tapulu evlerde karşılaşabileceğiniz diğer başlıca riskler:

• İskan belgesi alınamaması durumunda yapı kaçak sayılabilir; yıkım kararı veya para cezası riski doğabilir
• Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri şantiye tarifesi üzerinden hesaplanır; maliyetleri %30–%50 artırabilir
• Tapu kayıtlarında daire sahibi değil, arsa hissedarı olarak görünürsünüz
• Satış aşamasında diğer hissedarların noter aracılığıyla bilgilendirilmesi gereklidir

Arsa Tapulu Eve Konut Kredisi Çıkar Mı?

Hayır — bankaların büyük çoğunluğu, iskan belgesi olmayan arsa tapulu mülklere konut kredisi (mortgage) vermemektedir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca iskan belgesi alınan yapılar kat mülkiyetine geçilebilmekte; bu aşamadan sonra mortgage kullanımı mümkün hale gelmektedir. Bazı bankalar yapının %80 tamamlanmış ve kat irtifakı kurulmuş olması halinde bireysel bazda kredi açabilmektedir.

Arsa tapulu ev alırken tapu harcı ödemeniz gerekir. Bu harç, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir; toplamda satış bedelinin %4'ü oranında (alıcıdan %2, satıcıdan %2) vergi dairesine yatırılır.

Arsa Tapulu Ev Depremde Yıkılırsa Ne Olur?

Arsa tapulu evde bina depremde yıkılırsa mülkiyetiniz yalnızca arsa payına düşer. Bağımsız bölüm kaydı olmadığından hak sahipliği arsa üzerinden belirlenir; yeniden yapılaşma kararı Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümleri çerçevesinde tüm hissedarların mutabakatını gerektirebilir. Bu nedenle Yapı Kayıt Belgesi varlığı ve zorunlu deprem sigortası özellikle önem taşır.

Kat Mülkiyetine Geçiş Süreci

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, iskan belgesi alan yapıların cins tashihi yapılarak kat mülkiyetine geçirilmesi yasal bir zorunluluktur. Cins tashihi, tapu kütüğündeki "arsa" niteliğinin "bağımsız bölüm" (daire) olarak değiştirilmesi işlemidir ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) aracılığıyla gerçekleştirilir.

Kat mülkiyetine geçiş süreci, arsa tapulu bir evin yasal statüsünü değiştiren önemli bir adımdır. Bu sürecin başlangıcında, yapının iskan belgesi (Yapı Kullanma İzin Belgesi) alması gerekmektedir.

İskan belgesi alındıktan sonra, yetkili idare 60 gün içinde belgeleri tapu dairesine göndermektedir. Bunun ardından, kat mülkiyetine geçiş işlemi kendiliğinden başlar. Ayrıca, arsa sahipleri veya kat irtifakı sahipleri de bu geçişi talep edebilirler.

Kat mülkiyetine geçiş için gereken temel belgeler şunlardır:

• Mimari proje ve yapı kullanma izin belgesi
• Kat maliklerinin kimlik fotokopileri
• Zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Yönetim planı

Önemli bir nokta, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin vergi ve harçlardan muaf olmasıdır. Ancak, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce belirlenen tarife kapsamında, bağımsız bölüm başına bir ücret alınmaktadır.

Sürecin tamamlanmasıyla birlikte, emlak vergisi oranlarında değişiklik olacağını bilmek önemlidir. Kat mülkiyetine geçişle beraber emlak vergisi artış gösterebilir. Bu nedenle, maliklerin bu durumu göz önünde bulundurmaları gerekmektedir.

Kat mülkiyetine geçiş sürecinde, yapının betonarme olması ve projeye uygun şekilde inşa edilmiş olması da önemli kriterlerdir. Ayrıca, bağımsız bölümlerin ve ortak alanların net bir şekilde belirlenmesi gerekmektedir.

Sonuç

Arsa tapulu evler, kat mülkiyetli konutlara kıyasla genellikle %20–%30 daha uygun fiyatlı olmalarıyla dikkat çeker. Ancak bu fiyat avantajı; konut kredisi kısıtlamaları, şantiye tarifesi abonelikleri ve şufa hakkı/İzale-i Şuyu gibi hukuki risklerle birlikte değerlendirilmelidir.

Bununla birlikte, kat mülkiyetine geçiş süreci tamamlandığında bu risklerin büyük kısmı ortadan kalkmaktadır. Ancak bu sürecin başarıyla tamamlanması için gerekli belgelerin eksiksiz hazırlanması ve yapının tüm yasal gereklilikleri karşılaması şarttır.

Bu nedenle, arsa tapulu bir ev almayı düşünüyorsanız, öncelikle binanın kat mülkiyetine geçiş potansiyelini araştırmalısınız. Ayrıca satıcının güvenilirliği, diğer hissedarların durumu ve arsanın imar durumu gibi kritik konuları mutlaka uzman bir hukukçuya danışarak değerlendirmelisiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Arsa Tapulu Ev Alınır Mı?

Arsa tapulu ev almak, bazı riskler barındırabilir. Arsa tapulu bir ev, yapının tapuda "arsa" olarak kayıtlı olduğu anlamına gelir. Bu durumda, evin yasal bir yapı ruhsatı olmayabilir. Alım yapmadan önce, belediyeden yapı ruhsatı ve iskan sorgulaması yapılmalıdır. Eğer yapı kaçak değilse ve ruhsatlandırma süreci mümkünse, arsa tapulu ev alınabilir. Ancak, yasal süreçlerin detaylı incelenmesi ve bir hukuk danışmanından destek alınması önemlidir.

Arsa Tapulu Ev Kaçak Mı?

Arsa tapulu bir ev, otomatik olarak kaçak anlamına gelmez. Ancak, tapuda "arsa" olarak görünen bir yapının yasal bir ruhsatı olup olmadığı kontrol edilmelidir. Eğer yapı ruhsatsızsa ve iskan izni yoksa, kaçak olarak değerlendirilebilir. Bu durumda, yapının yıkılma riski veya cezai işlemlerle karşılaşma olasılığı bulunur. Bu nedenle, alım öncesi mutlaka belediyeden gerekli bilgiler alınmalıdır.

Tapuda Arsa Yazıyorsa Ne Demek?

Tapuda "arsa" yazması, o parselin üzerinde yasal bir yapı ruhsatı olmadığını gösterir. Yani, tapu kaydında sadece arsa bilgileri yer alır ve üzerindeki yapılar resmi olarak tanınmaz. Bu durum, yapının kaçak olabileceği anlamına gelebilir. Ancak, yapının ruhsatlandırılması mümkünse, tapu "arsa"dan "yapı"ya dönüştürülebilir. Bu süreç için belediyenin imar ve yapı ruhsatı süreçlerine başvurulması gerekir.

Arsa Tapulu Ev Depremde Yıkılırsa Ne Olur?

Arsa tapulu evde bina yıkılırsa mülkiyetiniz yalnızca arsa payına düşer. Daireniz tapuda bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmadığından, hak sahipliği arsa payı üzerinden belirlenir. Yeniden yapılaşma kararı için tüm hissedarların mutabakatı gerekebilir. Yapı Kayıt Belgesi ve zorunlu deprem sigortası bu açıdan kritik öneme sahiptir.

Arsa Tapusu Olan Ev Tapusuna Nasıl Çevrilir?

Arsa tapulu bir evin tapusunu "yapı tapusu"na çevirmek için öncelikle yapının yasal bir ruhsatının olması gerekir. Bu süreç şu adımları içerir:

1. Belediyeye Başvuru: Yapının ruhsatlandırılması için belediyeden gerekli izinler alınmalıdır.
2. İmar Durumu: Parselin imar durumu kontrol edilmeli ve yapılaşmaya uygun olup olmadığı belirlenmelidir.
3. Ruhsat ve İskan: Yapı ruhsatı ve iskan izni alındıktan sonra, tapu kadastro müdürlüğüne başvurularak tapu "arsa"dan "yapı"ya dönüştürülebilir.
4. Hukuki Süreç: Bu süreçte bir avukat veya hukuk danışmanından destek almak, işlemlerin sorunsuz tamamlanmasına yardımcı olacaktır.