Kat Mülkiyeti Ne Demek?
Kat mülkiyeti ne demek sorusu, 634 sayılı Kanun’da özel olarak düzenlenmiş önemli bir mülkiyet türünü ifade eder. Tamamlanmış bir yapının bağımsız bölümlerinin ayrı ayrı müstakil mülkiyete konu edilmesini sağlayan bu sistem, günümüz konut sahipliğinin temelini oluşturur.
Bununla birlikte, kat mülkiyeti sadece bağımsız bölümlerde değil, ortak kullanım alanlarında da mülkiyet hakkı sağlar. Ayrıca, maliklere genel giderlere katılma ve uygun kullanım gibi çeşitli yükümlülükler getirir. Bu yazımızda, kat mülkiyetinin ne olduğunu, kat irtifakından farkını, yasal çerçevesini ve malik olarak hak ve sorumluluklarınızı detaylı şekilde ele alacağız.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yasal Çerçeve
Türk hukuk sisteminde kat mülkiyeti, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenir ve bu kanun 2 Temmuz 1965 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Bununla birlikte, kanun toplu yaşam alanlarında düzen ve mülkiyet haklarını korumayı amaçlar.
Özellikle dikkat çeken nokta, kanunun kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini detaylı şekilde belirlemesidir. Kat malikleri, değişiklikler için oybirliğiyle karar almalı ve bu kararlar İmar Kanunu ile ilgili mevzuata uygun olmalıdır.
Ayrıca, yönetim planı kanunun önemli bir parçasıdır. Bu plan, ortak alanların yönetimini ve kullanımını düzenler ve kat malikleri arasında yapılan bir anlaşma ile belirlenir. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
Kanun kapsamında, her kat maliki ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlere arsa payları oranında malik olur. Ancak bu haklar beraberinde sorumluluklar da getirir. Örneğin, kat malikleri ana gayrimenkulün bakımını ve durumunu korumakla yükümlüdür.
2007 yılında 5711 sayılı yasa ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerle birlikte, özellikle toplu yapıların yönetimi ve ortak alanların kullanımı konusunda yeni düzenlemeler getirilmiştir.
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş
İnşaat aşamasındaki bir yapıda hak sahibi olduğunuzu gösteren kat irtifakı, yapının tamamlanmasıyla birlikte kat mülkiyetine dönüştürülmesi gereken geçici bir belgedir. Öncelikle, bu geçiş süreci yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınmasıyla başlar.
Bunun yanı sıra, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş için kat maliklerinden yalnızca birinin başvurusu yeterlidir. Geçmişte tüm kat maliklerinin imzası gerekiyorken, artık bu zorunluluk ortadan kalkmıştır. Ayrıca, belediyenin yapı kullanma izin belgesini tapu idaresine göndermesiyle de bu geçiş kendiliğinden gerçekleşebilir.
Geçiş sürecinde dikkat edilmesi gereken önemli noktalar:
- Yapının inşaatının irtifak tarihinden sonra 5 yıl içinde tamamlanması gerekir
- Yapı kullanma izin belgesi dışında başka hiçbir belge talep edilmez
- Zorunlu deprem sigortası poliçesi dahil ek belge aranmaz
Kat mülkiyetine geçiş yapılmaması durumunda cezai yaptırımlarla karşılaşılabilir. Özellikle, iskan belgesi olmayan binalarda elektrik, su, doğal gaz abonelikleri açtırmak mümkün olmaz. Dahası, bankalar kat irtifakı olan bir daireye konut kredisi vermekte isteksiz davranırlar.
Kat mülkiyetine geçişle birlikte tapudaki “arsa” niteliği “bina” olarak değişir ve bağımsız bölümler ayrı mülkiyet birimleri olarak tescil edilir. Bu sayede, malik olduğunuz daire ya da dükkânın size ait olduğunu belirten güncel bir belgeye sahip olursunuz.
Ayrıca bakınız: Ev değeri hesaplama
Kat Mülkiyetinde Hak ve Sorumluluklar
Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin yanı sıra ortak alanlarda da belirli haklara sahiptir. Bu haklar, arsa payları oranında ortak mülkiyet esasına dayanır. Bununla birlikte, ortak alanların kullanımında her malik yönetim planına ve dürüstlük kurallarına uymak zorundadır.
Özellikle dikkat çeken nokta, ortak giderlere katılım yükümlülüğüdür. Kat malikleri, kapıcı, kaloriferci ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primleri ve ortak alanların bakım-onarım masraflarına ise arsa payları oranında katılmak zorundadır. Gecikme durumunda aylık %5 oranında tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
Ayrıca, kiracılar da kat malikleriyle birlikte ortak giderlerden sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Malik ve kiracı, aidat ve ortak gider borçlarından müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulur.
Ortak alanlarda değişiklik yapmak isteyen kat maliki, diğer maliklerin beşte dördünün yazılı onayını almak zorundadır. Bu kural, binanın mimari bütünlüğünü ve diğer maliklerin haklarını korumayı amaçlar. Bununla beraber, anataşınmazda büyük zarar tehlikesi varsa, diğer maliklerin onayı olmadan da acil onarım yapılabilir.
Kat malikleri kurulu, yönetim planında belirlenen kurallar çerçevesinde ortak alanların kullanımını düzenler. Kurulun aldığı kararlara uymayan malikler hakkında hukuki yollara başvurulabilir. Uyuşmazlık durumunda sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir.
Şunları da inceleyin: Arsa değeri hesaplama
Sonuç
Kat mülkiyeti sistemi, modern şehir yaşamının temelini oluşturan önemli bir mülkiyet türüdür. Bağımsız bölümlerin sahipliğinden ortak alanların yönetimine kadar geniş bir hukuki çerçeveyi kapsar. Özellikle dikkat edilmesi gereken nokta, malik olarak sadece haklarımız değil, aynı zamanda önemli sorumluluklarımız da bulunmaktadır.
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecini doğru yönetmek, mülkiyet haklarımızı güvence altına almanın ilk adımıdır. Bunun yanı sıra, ortak giderlere katılım ve yönetim planına uyum gibi yükümlülüklerimizi yerine getirmek, toplu yaşamın düzenli sürdürülmesi açısından büyük önem taşır.
Sonuç olarak, kat mülkiyeti sistemini anlamak ve doğru şekilde uygulamak, hem bireysel mülkiyet haklarımızı korumak hem de komşularımızla uyumlu bir yaşam sürdürmek için gereklidir. Bu konudaki hak ve sorumluluklarımızı bilerek hareket etmek, olası anlaşmazlıkların önüne geçmemize yardımcı olacaktır.
