Ev sahibinin kiracıya karşı hakları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 299-356 arasında düzenlenmiştir. Temel haklar arasında kira bedelinin her ayın sonunda ödenmesini isteme, kira artışını 12 aylık TÜFE ortalaması oranında yapma (TBK 344) ve sözleşmeye aykırılık durumunda tahliye davası açma yetkisi bulunur. Ayrıca ev sahibi, taşınmazın özenle kullanılmasını ve yan giderlerin (aidat vb.) karşılanmasını talep etme hakkına sahiptir.
📖 Temel Kavramlar (Yasal Tanımlar)
- Kira Artış Oranı (TÜFE)
- Kira sözleşmesinin yenilendiği ay açıklanan 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasıdır. Temmuz 2024'te sona eren %25 kira artış tavanının ardından yasal sınır yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasına döndü (TBK Madde 344).
- Tahliye Taahhütnamesi
- Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir. Geçerli olması için sözleşme tarihinden sonra düzenlenmesi ve kiracının el yazısıyla imzalaması zorunludur.
- Haklı İhtar (İhtarname)
- Kiracının kira borcunu ödememesi halinde notere veya taahhütlü mektupla gönderilen yazılı ödeme ihtarıdır. Bir kira yılı içinde iki haklı ihtar tahliye gerekçesi oluşturur (TBK Madde 352/2).
- Kira Tespit Davası
- Kiracı 5 yıl veya daha fazla süredir kiradaysa ya da kira artışı TÜFE'yi aşıyorsa, ev sahibinin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açtığı rayiç bedel tespit davasıdır (TBK Madde 344/3).
Ev Sahibi Hakları Nelerdir?
Ev sahibi hakları, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 299-356 arasında düzenlenmiştir. Temel haklar arasında kira bedelinin her ayın sonunda ödenmesini isteme, 12 aylık TÜFE ortalaması oranında kira artışı yapma (TBK 344) ve sözleşmeye aykırılık durumunda tahliye davası açma yetkisi bulunur.
Kira ilişkisi karşılıklı bir hukuki zemin oluşturduğundan, ev sahibi haklarıyla birlikte kiracıların haklarını da bilmek uyuşmazlıkları önlemenin en iyi yoludur. Tüm güncel kiracı haklarını öğrenmek için Kiracı Hakları 2026: Ev Sahibine Karşı Yasal Korumanız rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kiracının Tahliyesini Talep Etme Hakkı
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için TBK 350, 351 ve 352. maddelerinde belirtilen haklı sebeplerden birinin varlığı şarttır. 1 Eylül 2023 itibarıyla tahliye süreçlerinde dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması yasal bir zorunluluktur. Aşağıdaki tablo her tahliye sebebinin yasal dayanağını ve bildirim süresini özetlemektedir:
| Tahliye Nedeni | Yasal Dayanak (TBK) | Şart / Süre |
|---|---|---|
| İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (Ev sahibi veya altsoyu) | Madde 350/1 | Gerçek ve samimi ihtiyaç ispatı; kira yılı sonu bildirimi |
| Yeniden İnşaat / Esaslı Onarım | Madde 350/2 | Kullanımı zorunlu kılan onarım; kira yılı sonu bildirimi |
| 10 Yıllık Uzama Süresi | Madde 347 | İlk 1 yıl + 10 uzama yılı sonrası; en az 3 ay önceden bildirim |
| Tahliye Taahhütnamesi | Madde 352/1 | Yazılı ve imzalı taahhüt; belirlenen tarihte tahliye |
| İki Haklı İhtar (Kira ödememe) | Madde 352/2 | Bir kira yılı içinde 2 haklı ihtarname |
| Kiracının/Eşinin Başka Evi Olması | Madde 352/3 | Kiracının aynı il/ilçede konutunun bulunması |
| Eve Zarar Verme / Komşu Rahatsızlığı | Madde 316 | İhtara rağmen devam eden aykırı kullanım |
| İlamsız İcra ile Tahliye | İcra İflas Kanunu | Kira borcunun ödenmemesi; icra takibi |
Zam Hakkı
Ev sahibi, kira sözleşmesi yenilendiğinde yasal sınırlar içinde kiraya zam yapma hakkına sahiptir. Temmuz 2024'te sona eren %25 kira artış tavanının ardından yasal zam sınırı yeniden TÜFE 12 aylık ortalamasına döndü (TBK Madde 344). Kira artış oranı; kira sözleşmesinin yenilendiği ay Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan son 12 ayın TÜFE ortalamasını aşamaz.
Kiracı 5 yıl veya daha uzun süredir aynı konutta oturuyorsa, ev sahibi mevcut kira bedelinin piyasa değerinin çok altında kaldığını düşünüyorsa Kira Tespit Davası (TBK 344/3) açabilir. Bu dava Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülür ve hâkim, emsal kiralar ile TÜFE'yi birlikte değerlendirerek rayiç bedel belirler.
İlginizi çekebilir: Arsa değeri hesaplama
Depozito Hakkı
Ev sahibi, kiracıdan belirli bir miktar depozito talep etme hakkına sahiptir. TBK Madde 342 uyarınca depozito miktarı 3 aylık kira bedelini aşamaz. Nakit depozito, taraflarca aksi kararlaştırılmamışsa kiracı adına bankada bloke hesapta tutulması zorunludur; ev sahibi hesabı tek başına bloke açamaz veya parayı doğrudan alamaz. Kira sözleşmesinin sona ermesinde herhangi bir alacak yoksa depozito, 3 ay içinde kiracıya iade edilmelidir.
Eve Özenle Bakılmasını İsteme Hakkı
Ev sahibi, kiracıdan evi özenle kullanmasını ve bakımını yapmasını talep etme hakkına sahiptir. Kiracının evde hasar yaratmaması ve evin temizlik ve bakımına özen göstermesi beklenir.
Kiracıdan Zarar Talep Etme Hakkı
Ev sahibi, kiracının evde hasar yaratması durumunda zararını karşılamasını talep etme hakkına sahiptir. Kiracının, evdeki eşyalara veya mülke zarar vermesi durumunda, ev sahibi maddi tazminat talep edebilir.
Bu da ilginizi çekebilir: Ev değeri hesaplama
Ev Sahibinin Evde Yapılan Değişiklikleri Geri Alma Hakkı
Kiracı, evde değişiklikler yapma hakkına sahip olabilir ancak bu değişikliklerin ev sahibi tarafından onaylanması gerekmektedir. Kiracı, evden ayrıldığında veya kira sözleşmesi sona erdiğinde evi orijinal haline getirmekle yükümlüdür. Ev sahibi, evde yapılan değişiklikleri geri almaya ve evin orijinal haline getirilmesini talep etmeye hakkı vardır.
Ev Sahibi Sorumlulukları Nelerdir?
Ev sahibi haklarının yanı sıra, ev sahibi aynı zamanda belirli sorumluluklara da sahiptir. İşte ev sahibinin yerine getirmesi gereken bazı önemli sorumluluklar:
Ev Kirasının Kabul Edilebilir Durumda Olması
Ev sahibi, kiracıya kiralanan evin kullanıma uygun ve yaşanabilir bir şekilde teslim edilmesinden sorumludur. Kiracının evde yaşamını sürdürebilmesi için gerekli olan temel koşulların sağlanması gerekmektedir.
Bakım ve Onarım Sorumluluğu
Bakım ve onarım sorumluluğu, TBK çerçevesinde taraflara farklı biçimlerde paylaştırılmıştır:
- Ev sahibinin sorumluluğu: Kiralananın kullanıma elverişli hâlde tutulması için gereken yapısal ve büyük çaplı onarımlar (çatı tamiri, ortak tesisat arızaları, kalorifer kazanı değişimi gibi) ev sahibine aittir (TBK Madde 317).
- Kiracının sorumluluğu: Günlük kullanımdan doğan küçük bakım ve onarımlar (sigorta değişimi, musluk contası, kapı kolu gibi) kiracı tarafından karşılanır.
Ev sahibi, kiracının ihbarına rağmen zorunlu onarımı yapmaktan kaçınırsa kiracı onarımı yaptırıp giderini kira bedelinden düşebilir.
Kira Bedelini Kabul Etme Sorumluluğu
Ev sahibi, kiracının kira bedelini belirli bir süre içinde kabul etme sorumluluğuna sahiptir. Kiracının kira bedelini düzenli olarak ödemesi beklenir ve ev sahibi, kiracının ödemelerini takip etmek ve gerekli durumlarda tahsilat işlemlerini gerçekleştirmekle yükümlüdür.
Ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi? Öğrenmek için tıkla.
Kiracı Haklarını Saygı Gösterme Sorumluluğu
Ev sahibi, kiracının sahip olduğu haklara saygı gösterme sorumluluğuna sahiptir. Kiracının gizlilik hakkı, evin kullanımıyla ilgili özel düzenlemeler ve diğer haklar, ev sahibi tarafından korunmalıdır.
Kiracı Hakları 2026: Ev Sahibine Karşı Yasal Korumanız rehberi hakkında bilgi almak için yazımıza göz atın.
Kira Sözleşmesine Uygunluk Sorumluluğu
Ev sahibi, kira sözleşmesinde belirtilen şartlara uygun olarak davranma sorumluluğuna sahiptir. Kiracının haklarını ihlal etmemek ve kira sözleşmesinin hükümlerini yerine getirmek ev sahibinin sorumluluğundadır.
Zorunlu Arabuluculuk (Zorunlu Arabuluculuk Süreci)
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren değişiklikle, kira ilişkisinden doğan tahliye davaları ve kira alacakları için mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk zorunlu hâle getirilmiştir. Arabuluculuğa başvurmaksızın açılan davalar usul yönünden reddedilmektedir.
⚖️ Arabuluculuk Sürecinde Adımlar
- İhtarname Gönderimi: Notere gidilerek veya taahhütlü posta ile kiracıya yazılı ihtarname gönderilir.
- Arabuluculuk Başvurusu: Adliye arabuluculuk bürosuna veya sicil numaralı bir arabulucuya başvurulur.
- Arabuluculuk Görüşmesi: Taraflar Sulh Hukuk Mahkemesi bünyesindeki arabulucu eşliğinde uzlaşmaya çalışır. Süre genellikle 3 hafta ile 2 ay arasındadır.
- Anlaşma veya Dava: Uzlaşma sağlanırsa tutanak mahkeme kararı hükmündedir. Sağlanamazsa taraflar dava yoluna başvurabilir.
Kira anlaşmazlıklarında arabuluculuk; tarafların mahkeme giderlerini ve zaman kaybını önemli ölçüde azaltmaktadır. Sektör raporlarına göre kira arabuluculuk görüşmelerinde uzlaşma oranı yaklaşık %60'ın üzerindedir.
Kira Tespit Davası (Kira Uyarlama Davası)
Kira Tespit Davası, kiracının 5 yıl veya daha uzun süredir aynı konutta oturduğu ya da mevcut kira bedelinin piyasanın önemli ölçüde altında kaldığı durumlarda, ev sahibinin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açabileceği bir hukuki yoldur (TBK Madde 344/3).
- Beş yıllık kira süresi: İlk sözleşme tarihinden itibaren 5 yılın dolması ve akabinde yenileme yıllarında dava hakkı doğar.
- Rayiç bedel tespiti: Hâkim; emsal kira bedelleri, TÜFE verileri ve taşınmazın bulunduğu bölgedeki piyasa koşullarını göz önünde bulundurarak yeni kira bedelini belirler.
- Kira Uyarlama Davası: Olağanüstü ekonomik değişimler (TBK Madde 138, mücbir sebep) durumunda kiracı veya ev sahibi rayiç bedelin uyarlanmasını talep edebilir.
Sonuç
Ev sahibinin kiracıya karşı hakları ve sorumlulukları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Kira artışında TÜFE 12 aylık ortalama sınırına uymak, tahliye gerekçelerinde TBK 350-352 maddelerindeki usulleri takip etmek ve 1 Eylül 2023'ten itibaren geçerli olan zorunlu arabuluculuk adımını atlamadan dava açmak, ev sahiplerinin en sık hata yaptığı noktalardır. Haklarınızı korumak ve yasal süreçleri doğru yönetmek için bir gayrimenkul avukatına danışmanız önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Ev sahibinin yasal hakları nelerdir?
Ev sahibinin yasal hakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 299-356 arasında düzenlenmiştir. Temel haklar: kira bedelinin her ayın sonunda ödenmesini isteme, 12 aylık TÜFE ortalaması oranında kira artışı yapma (TBK 344), haklı gerekçelerle tahliye davası açma (TBK 350-352), taşınmazın özenle kullanılmasını ve yan giderlerin (aidat vb.) karşılanmasını talep etme hakkıdır. Ayrıca ev sahibi, kiracının izni olmaksızın konuta giremez; ancak önceden haber vererek kontrol amaçlı ziyaret hakkına sahiptir.
Ev sahibi kiracıyı hangi gerekçelerle çıkarabilir?
Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için TBK 350, 351 ve 352. maddelerinde belirtilen haklı sebeplerden birinin varlığı şarttır. Bu gerekçeler; yazılı tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar, ev sahibinin kendisi veya altsoyu için konut ihtiyacı ve 10 yıllık uzama süresinin dolmasıdır. 1 Eylül 2023 itibarıyla tahliye süreçlerinde dava açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanmış olması yasal bir zorunluluktur.
Arabuluculuk ücreti kim öder?
Zorunlu arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşırsa arabuluculuk ücreti Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre eşit paylaşılır. Anlaşma sağlanamazsa ve dava açılırsa, arabuluculuk giderleri mahkemece haksız bulunan tarafa yükletilir. Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurulmaksızın arabuluculuk bürosuna gidildiğinde ise gider devlet tarafından karşılanır.
Ev sahibi nelerden sorumludur?
Ev sahibi; kiracıya sağlıklı ve kullanıma elverişli bir konut teslim etmekten, yapısal ve büyük çaplı onarımları zamanında yapmaktan (TBK Madde 317), kira bedelini sözleşmeye uygun biçimde kabul etmekten ve kiracının gizlilik hakkına saygı göstermekten sorumludur. Küçük günlük bakım giderleri ise kiracıya aittir.
Kiracı ev sahibine hangi durumlarda dava açabilir?
Kiracı; ev sahibinin zorunlu onarımları yapmaması, TÜFE sınırını aşan kira artışı yapması, haksız tahliye girişiminde bulunması, önceden haber vermeksizin konuta girmesi veya depozitoyu haksız yere iade etmemesi durumlarında Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açabilir. Mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk zorunludur.