Kira Sözleşmesi Örneği 2026 (Word & PDF İndir) — e-Devlet Uyumlu

Önemli Çıkarımlar:

• Yazılı Sözleşme Şart: Kanunen sözlü anlaşmalar geçerli olsa da, ispat kolaylığı açısından yazılı ve ıslak imzalı bir kira sözleşmesi örneği kullanmak her iki tarafı da korur.
• %25 Sınırı Kalktı: 2024 Temmuz itibarıyla konut kiralarında %25 zam sınırı sona ermiş, artışlar yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenmeye başlanmıştır.
• Demirbaşlar ve Depozito: Evin teslim anındaki durumu ve demirbaş listesi sözleşmeye detaylıca işlenmeli, Depozito Nedir? 2026'da Kiracı ve Ev Sahibi Hakları rehberimizde anlattığımız üzere depozito ödemeleri yasal olarak banka aracılığıyla yapılmalıdır (TBK Madde 342).
• Kefil Şartı: Sözleşmede bir kefil varsa, kefilin sorumluluğunun geçerli olabilmesi için kefalet tarihini, limitini ve "müteselsil kefil" ibaresini kendi el yazısıyla yazıp imzalaması gerekir.

---

Ev kiralama veya kiraya verme süreci, özellikle günümüz ekonomik koşullarında oldukça hassas bir konu haline geldi. Yıllardır incelediğimiz sözleşmelerde gördüğümüz deneyimlerimizle, bu sürecin en kritik adımının doğru hazırlanmış bir sözleşme olduğuna inanıyoruz. Hem mülk sahibini hem de kiracıyı güvence altına alan sağlam bir zemin oluşturmak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmenin tek yoludur.

Bu rehberde, internette bulabileceğiniz standart şablonların ötesine geçerek, 2026'nın güncel dinamiklerine uygun, eksiksiz bir kira sözleşmesi örneği nasıl doldurulur, nelere dikkat edilmelidir, adım adım anlatacağız.

Kira Sözleşmesi Nedir ve Neden Önemlidir?

Kira sözleşmesi, mülk sahibi (kiralayan) ile o mülkü kullanacak kişi (kiracı) arasında yapılan, mülkün kullanımı, süresi ve bedeli gibi şartları belirleyen yasal bir belgedir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'na göre şekil şartına bağlı olmasa da, biz her zaman yazılı yapılmasını şiddetle tavsiye ediyoruz.

Doğru doldurulmuş bir sözleşme sadece kira bedelini belirlemez; aynı zamanda evin nasıl kullanılacağını, tadilat haklarını, depozito iadesini ve tahliye koşullarını da netleştirir. Artan kiralar ve değişen yasal düzenlemeler (arabuluculuk zorunluluğu, e-Devlet entegrasyonu gibi) göz önüne alındığında, elinizde güncel bir sözleşme olması hayati önem taşır.

Konut Kirası mı, İşyeri Kirası mı? Temel Farklar

Kira sözleşmesi hazırlamadan önce mülkün kullanım amacını netleştirmek kritiktir. Konut ve işyeri kiralamalarında farklı yasal düzenlemeler, vergi yükümlülükleri ve sözleşme koşulları geçerlidir.

Adım Adım Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?

Kira sözleşmeleri genellikle kırtasiyelerde satılan standart "matbu" formlar şeklinde olsa da, bu formların güncel ihtiyaçları karşılamakta yetersiz kaldığını görüyoruz. İdeal bir sözleşme üç ana bölümden oluşmalıdır:

1. Kimlik ve Mülk Bilgileri

Bu bölüm sözleşmenin en başındaki kısımdır. Burada yapılan hatalar sözleşmeyi geçersiz kılabilir.

• Kiralanan Mülkün Adresi: Tapu bilgileriyle birebir örtüşen açık adres yazılmalıdır (daire numarası, kat bilgisi dahil).
• Kiralanan Şeyin Cinsi: Konut, işyeri veya depo — bu seçim damga vergisi ve stopaj yükümlülüklerini doğrudan etkiler.
• Kiralayanın Bilgileri: Adı, Soyadı ve T.C. Kimlik Numarası eksiksiz olmalıdır. Bir vekil imza atıyorsa, vekaletname bilgileri not düşülmelidir.
• Kiracının Bilgileri: Güncel iletişim bilgileri ve T.C. Kimlik Numarası mutlaka yazılmalıdır.

2. Kira Bedeli ve Ödeme Şartları

Anlaşmazlıkların büyük çoğunluğu bu bölümden kaynaklanır.

• Yıllık ve Aylık Kira Bedeli: Hem rakamla hem de yazıyla belirtilmelidir (Örn: 20.000 TL — Yirmi Bin Türk Lirası).
• Ödeme Şekli ve Zamanı: Kiranın her ayın hangi günleri arasında ve hangi IBAN'a yatırılacağı belirtilmelidir. Elden kira ödemesi, ispat yükümlülüğü açısından kiracı için büyük risktir.
• Muacceliyet Kaydı: Kiracı bir kira döneminde iki kez temerrüde düşerse geri kalan tüm kira bedellerinin muaccel (hemen ödenebilir) hale geleceğini belirten bir madde, ev sahibini güçlü biçimde korur.

3. Demirbaşlar ve Evin Durumu

"Evi nasıl bulduysan öyle bırak" cümlesi hukuken yeterli değildir.

• Demirbaş Listesi: Kombi, klima, ankastre set, dolapların durumu, boya durumu tek tek yazılmalıdır.
• Sayaç Bilgileri: Elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının üzerindeki son endeksler sözleşmeye not edilmelidir.

Kira Sözleşmesi Örneği (Metin Şablonu)

Aşağıda, kendi sözleşmenizi oluştururken baz alabileceğiniz temel bir taslak yapısı sunuyoruz. Yukarıdaki Word veya PDF butonlarından biçimlendirilmiş, imzaya hazır versiyonu indirebilirsiniz.

GENEL KOŞULLAR

1. Kiracı, kiralananı özenle kullanmak zorundadır. (TBK Madde 316)
2. Kiracı, kiralananda kiralayanın yazılı izni olmadan tadilat veya değişiklik yapamaz.
3. Kiracı, kiralayanın yazılı onayı olmadan mülkü üçüncü şahıslara kısmen veya tamamen kiralayamaz (Alt kiralama yasağı).
4. Kiralanan yerin su, elektrik, doğalgaz, yakıt masrafları, kapıcı parası ve apartman aidatı kiracıya aittir. (TBK Madde 317)
5. Bina ile ilgili demirbaş niteliğindeki tamiratlar (çatı onarımı, dış cephe vb.) kiralayana (ev sahibine) aittir. (TBK Madde 301)

ÖZEL ŞARTLAR (En Önemli Bölüm)

1. Kira Artışı: Kira dönemi sonunda yenilenen kira bedeli, TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması oranında artırılacaktır. (TBK Madde 344)
2. Depozito: Kiracı, kiralayana ……TL depozito bedelini teminat olarak vermiştir. Bu bedel vadeli bir banka hesabında muhafaza edilecek ve mülke zarar verilmemişse tahliyede iade edilecektir. (TBK Madde 342 — Konutlarda üst sınır 3 aylık kira)
3. Kefalet (Varsa): Kefil, işbu sözleşmeden doğacak borçlardan ……TL limitine kadar ve ……tarihine kadar müteselsil kefil olarak sorumludur. Kefalet tarihi, limiti ve "müteselsil kefil" ibaresi kefilin kendi el yazısıyla yazılmalıdır.
4. Tahliye: Kiracı, mülkü tahliye edeceği tarihten en az 15 gün önce kiralayana yazılı bildirimde bulunacaktır.
5. Muacceliyet: Kiracı bir kira yılında iki kez temerrüde düşerse, geri kalan tüm kira bedelleri muaccel hale gelir.

Kim Ne Öder? Hukuki Dayanak Tablosu

Dikkat Etmeniz Gereken Kritik Değişiklikler (2026)

Kira hukukunda taşların yerinden oynadığı bir dönemden geçiyoruz. Mutlaka bilmeniz gereken en önemli güncellemeler şunlardır:

%25 Zam Sınırının Sona Ermesi

Son iki yıldır konut kiralarında uygulanan %25'lik zam tavanı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu geçici madde artık geçerli değildir; Resmi Gazete'de yayımlanan ilgili düzenlemeyle birlikte kira artış oranları TÜİK tarafından açıklanan 12 aylık TÜFE ortalamasına göre belirlenmeye geri dönmüştür. Sözleşmenize sabit bir oran yazsanız bile yasal üst sınır TÜFE ortalamasıdır. 2025/2026 döneminde bu oran yaklaşık %30–40 bandında seyretmektedir.

2026 Yılı TBK ve Yargıtay Emsal Kararları (Yeni Güncellemeler)

2026 yılı itibarıyla Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerin kira sözleşmelerine yönelik verdiği kritik kararlar şunlardır:

• Tahliye Taahhütnamesinde Tarih Şartı: Yargıtay emsal kararlarına göre, kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilmektedir. Taahhütnamenin mutlaka teslim tarihinden (anahtar tesliminden) en az 1 gün veya makul bir süre sonra imzalanmış olması gerekir.
• EFT ve Havale Masrafları: Kiracının kirayı öderken yaptığı EFT/havale banka masrafları kira bedelinden düşülemez. Ev sahibinin hesabına kira tutarının eksiksiz ve net olarak ulaşması zorunludur.
• 10 Yıllık Uzama Süresi: TBK Madde 347 uyarınca 10 yıllık uzama süresi dolan kiracılar için ev sahibinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshetme hakkı 2026 yılında da devam etmektedir.

Arabuluculuk Şartı

1 Eylül 2023'te zorunlu hale gelen arabuluculuk şartı 2026 yılında da kalıcı olarak geçerliliğini korumaktadır. Kiracı ve ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti vb.) dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur. Bu nedenle sözleşmenizin maddeleri ne kadar açık olursa, arabuluculuk aşamasında anlaşma ihtimaliniz o kadar artar.

Elektronik Kira Sözleşmeleri (e-Devlet) — Artık Aktif

e-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi ve Stopaj

Özellikle işyeri kiralarında vergi yükümlülüklerini doğru bilmek, hem kiracı hem ev sahibi için büyük önem taşır.

Damga Vergisi

Konut kira sözleşmeleri damga vergisinden muaftır. İşyeri kira sözleşmelerinde ise yıllık kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisi hesaplanır. Damga Vergisi Beyannamesi, sözleşmenin imzalandığı ayı izleyen ayın 23'üne kadar vergi dairesine ya da anlaşmalı bankalara ödenir. Her iki taraf müştereken yükümlüdür.

Stopaj (İşyeri Kiraları İçin)

Kiracı bir şirket veya esnaf ise, ödediği işyeri kira bedeli üzerinden %20 stopaj keserek Hazine ve Maliye Bakanlığı'na yatırma yükümlülüğü doğar. Bu durum ev sahibinin net kira gelirini etkiler; sözleşmede "net mi brüt mü" kira üzerinden anlaşıldığı açıkça belirtilmelidir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte kiralananı boşaltacağını önceden taahhüt ettiği ayrı bir belgedir. Kira sözleşmesinin imzalanmasından önce alınan tahliye taahhüdü geçersizdir — belge, sözleşme imzalandıktan sonra ayrıca düzenlenmelidir.

• Kiracı kendi el yazısıyla tahliye tarihini ve "bu tarihte tahliye edeceğimi taahhüt ederim" ibaresini yazmalıdır.
• Tahliye taahhütnamesi, ev sahibine hızlı icra yoluyla tahliye talep etme hakkı tanır.
• Belgeyi sözleşme dosyanızda muhafaza edin; arabuluculuk veya icra sürecinde kritik rol oynar.

Sık Yapılan Hatalar ve Çözüm Önerileri

Yıllardır incelediğimiz sözleşmelerde karşılaştığımız en yaygın hatalar şunlardır:

1. Sadece Son Sayfanın İmzalanması: Sözleşme birden fazla sayfadan oluşuyorsa, her sayfa taraflarca paraflanmalıdır. Aksi takdirde ara sayfalarda değişiklik yapıldığı iddia edilebilir.
2. Kefilin İmzasındaki Eksiklik: Kefilin sorumluluğunun geçerli olması için "Kefil olunan miktar", "Kefalet tarihi" ve "Müteselsil Kefil" ibaresinin kefilin kendi el yazısı ile yazılması şarttır. Sadece imza atmak kefaleti geçersiz kılar.
3. Depozitonun Elden Verilmesi: TBK Madde 342 uyarınca depozitonun vadeli ortak hesapta tutulması gerekir. Depozito mutlaka banka yoluyla "Depozito Bedeli" açıklamasıyla gönderilmelidir.
4. Damga Vergisinin Unutulması (İşyeri Kirası): İşyeri kiralamalarında damga vergisi yükümlülüğü ihmal edildiğinde vergi cezasına yol açabilir. Sözleşme imzalandıktan itibaren 15 gün içinde beyannameyi verin.

İmzalamadan Önce Kontrol Listesi

• Her iki tarafın T.C. kimlik numarası ve iletişim bilgileri eksiksiz yazıldı mı?
• Mülkün adresi tapu ile birebir uyuşuyor mu?
• Kira bedeli hem rakamla hem yazıyla belirtildi mi?
• TÜFE'ye bağlı kira artış maddesi eklendi mi? (TBK 344)
• Depozito miktarı ve banka yoluyla ödeneceği yazıldı mı? (TBK 342)
• Kefil varsa el yazısıyla taahhüt ve "müteselsil kefil" ibaresi var mı?
• Demirbaş listesi ve sayaç endeksleri sözleşmeye eklendi mi?
• Her sayfa paraflandı mı?
• İşyeri kirası ise damga vergisi beyannamesi planlandı mı?
• e-Devlet üzerinden dijital kayıt yapılacak mı?

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kira sözleşmesini noterden yapmak zorunda mıyım?

Hayır, kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılması zorunlu değildir; tarafların kendi aralarında düzenledikleri adi yazılı sözleşme de TBK Madde 299 uyarınca geçerlidir. Ancak noterde yapılması, imza inkarını önler ve tahliye sürecini hızlandırır. Özellikle yüksek bedelli işyeri kiralamalarında noter tasdikini öneriyoruz.

Kira sözleşmesi e-Devlet'ten yapılmak zorunda mı?

Hayır, zorunlu değil; ancak önerilir. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın "Kira Sözleşmesi İşlemleri" hizmeti Kasım 2024 itibarıyla aktiftir. e-Devlet üzerinden yapılan sözleşmeler barkodlu ve doğrulanabilir olup anlaşmazlık durumunda güçlü bir hukuki dayanak oluşturur.

2026'da kira artış oranı ne kadar olabilir?

TBK Madde 344 uyarınca artış, TÜİK'in 12 aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Temmuz 2024'te sona eren %25 sabit tavan artık uygulanmamaktadır. 2025/2026 döneminde TÜFE ortalaması yaklaşık %30–40 bandında seyretmektedir; doğru hesaplama için TÜİK'in güncel verilerini takip edin.

Kira sözleşmesinde damga vergisi kime aittir?

Konut kira sözleşmeleri damga vergisinden muaftır. İşyeri kira sözleşmelerinde ise yıllık kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında damga vergisi hesaplanır ve her iki tarafça müştereken ödenir.

Ev satılırsa kira sözleşmesi ne olur?

Evin satılması durumunda mevcut kira sözleşmesi geçerliliğini korur. Yeni ev sahibi, eski ev sahibinin hak ve yükümlülüklerini devralır. Yeni ev sahibi kendisi oturacaksa tapu devrinden itibaren 1 ay içinde ihtarname çekerek, 6 ay sonra tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Aidatı kim öder, kiracı mı ev sahibi mi?

TBK Madde 317 uyarınca kapıcı, güvenlik, temizlik, aydınlatma gibi işletme giderlerini kiracı öder. TBK Madde 301 uyarınca asansör yenilemesi, dış cephe mantolaması, çatı tamiri gibi demirbaş yatırımlarını ise ev sahibi karşılar.

Kira sözleşmesi süresi bitince kiracı çıkmak zorunda mıdır?

Hayır. Konut kiralarında sözleşme süresi bitince, kiracı çıkmak istemediği sürece sözleşme otomatik olarak 1 yıl daha uzar. Ev sahibi "süre bitti" diyerek kiracıyı çıkaramaz; ancak haklı sebeplerle (ihtiyaç, 10 yıllık uzama süresinin dolması vb.) tahliye isteyebilir.

Sonuç

Sağlam bir kira sözleşmesi örneği kullanmak, huzurlu bir barınma veya mülk yönetimi süreci için atacağınız en önemli adımdır. Unutmayın ki sözleşme, iyi günlerde değil, anlaşmazlık yaşandığında raftan indirilen bir belgedir.

Bu rehberdeki adımları takip ederek haklarınızı koruma altına alabilirsiniz. Mülkünüzle veya kiracılığınızla ilgili karmaşık, yüksek meblağlı veya özel durumlar söz konusuysa, standart şablonlarla yetinmeyip bir gayrimenkul avukatından profesyonel destek almanızı öneririz.