Evini kiraya vermek, ek gelir elde etmenin en etkili yollarından biri. Ancak Türkiye'de ev sahibi olarak uymanız gereken yasal çerçeve, özellikle son yıllarda önemli ölçüde değişti. Bu rehber; Türk Borçlar Kanunu (TBK), Vergi Usul Kanunu (VUK) ve güncel BDDK düzenlemeleri ışığında, 2026 yılı itibarıyla geçerli olan tüm zorunlulukları kapsamaktadır.
Evini Kiraya Verenlerin Yasal Yükümlülükleri
Türkiye'de evini kiraya veren mülk sahiplerinin uyması gereken dört temel yasal yükümlülük bulunmaktadır:
📋 Ev Sahibi İçin 2026 Zorunlu Kontrol Listesi
- Kira Sözleşmesi: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na uygun, demirbaş listesini içeren yazılı sözleşme hazırlanmalıdır. Sözleşme kâğıt veya e-Devlet üzerinden dijital olarak düzenlenebilir.
- DASK (Zorunlu Deprem Sigortası): Kiraya verilecek konut için geçerli bir DASK poliçesi zorunludur; bu sigortanın her yıl yenilenmesi ev sahibinin sorumluluğundadır. DASK olmayan konutlarda elektrik/su aboneliği açılamaz.
- Kimlik Bildirimi: 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uyarınca, kiracının kimlik bilgilerinin ilgili kolluk kuvvetlerine bildirilmesi gerekmektedir.
- Vergi Beyanı (GMSİ): Yıllık kira geliri istisna tutarını (2026: 58.000 TL) aşan ev sahipleri, Mart ayı içinde Gelir İdaresi Başkanlığı'na Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) beyannamesi vermek zorundadır.
Evini kiraya vermek isteyen mülk sahiplerinin yapması gereken temel yasal işlemler; Türk Borçlar Kanunu'na uygun yazılı bir kira sözleşmesi hazırlamak, mülkün DASK sigortasını yaptırmak ve 500 TL üzerindeki tüm kira ödemelerini banka üzerinden kabul etmektir. Ayrıca 2024 sonu itibarıyla kira sözleşmeleri e-Devlet üzerinden dijital olarak da düzenlenebilmektedir.
Kiracı Seçimi: Findeks ile Güvenli Kiralama
Doğru kiracıyı seçmek, kiralama sürecinin en kritik adımlarından biridir. Sezgisel değerlendirmenin ötesinde, Findeks (Kredi Kayıt Bürosu platformu) üzerinden kiracı adayının kredi notunu ve ödeme geçmişini sorgulayarak veri odaklı bir karar verebilirsiniz.
Findeks Kiracı Tarama Nasıl Yapılır?
- Kiracı adayının yazılı onayını alarak findeks.com üzerinden "Kiracı Raporu" talep edin.
- Raporda adayın Findeks kredi notu, kira ödeme sicili ve aktif borçları görünür.
- 1300 ve üzeri Findeks notu, genel olarak güvenilir ödeme geçmişini işaret eder.
- Kiracının maaş bordrosu veya vergi levhasıyla aylık gelirini doğrulayın — aylık kiranın net gelirin %40'ını geçmemesi idealdir.
Demirbaş Teslim Tutanağı
Kiracı tesliminde, evin tüm demirbaşlarının (beyaz eşya, armatürler, anahtarlar vb.) listesini içeren bir Demirbaş Teslim Tutanağı düzenlenmeli ve her iki tarafça imzalanmalıdır. Bu tutanağa fotoğraf belgesi eklenmesi, ileride çıkabilecek hasar anlaşmazlıklarında güçlü kanıt oluşturur. Tutanağı noter onayıyla yapmanız bağlayıcılığını artırır.
Profesyonel Ev İlanı Hazırlama
Profesyonel bir ev ilanı hazırlamak, kiracı bulma sürecinin en kritik adımlarından biri. Öncelikle ilanınızda evin tüm özelliklerini açık ve net bir şekilde belirtmelisiniz. "Ev müstakil mi?", "Bekara mı yoksa aileye mi daha uygun?", "Kaç yıllık binada yer alıyor?", "Odaları güneş alıyor mu?", "Yakınında okul var mı?", "Ana yollara yakın mı?" gibi potansiyel kiracıların sorularına cevap veren bir metin hazırlamalısınız.
İlan fotoğrafları konusunda özellikle dikkatli olmalısınız. Evin tüm odalarını farklı açılardan fotoğraflamalı ve ilana eklemelisiniz. Fotoğraf çekimi sırasında şu noktalara dikkat etmelisiniz:
- Evin en sade halini fotoğraflandırın
- Tüm odaları gösterebilecek farklı açılardan çekim yapın
- Evin aidatı, ısıtma sistemi, lavabo-balkon sayısı gibi detayları ekleyin
- Eşyalı kiralıyorsanız, tüm eşyaları fotoğraflayın
İlan metninde kopyala-yapıştır içeriklerden kaçınmalısınız çünkü bu tür ilanlar potansiyel kiracılarda güvensizlik oluşturabilir. Bunun yerine, evin öne çıkan özelliklerini vurgulayan özgün bir metin yazmalısınız. Örneğin, mutfak dolapları yeni mi? Duvar boyası yapılmış şekilde mi teslim edilecek? Klima var mı? Bu tür detaylar ilanınızın daha fazla ilgi görmesini sağlayacaktır.
Ayrıca ilanda evin adresini doğru bir şekilde belirtmelisiniz. Adres bilgilerini gizlemek, potansiyel kiracılarla aranızda güven sorunu yaratabilir. Mahalle ve sokak ismini açıklama metninde belirtmeniz, arama motorlarından da ilanınıza trafik gelmesini sağlayacaktır.
Son olarak, ilanınızda BÜYÜK HARFLER kullanmaktan kaçının. Bu tür bir yazım şekli, ilanınızın spam olarak algılanmasına ve potansiyel kiracılarda olumsuz bir izlenim bırakmasına neden olabilir. Bunun yerine, Türkçe dilbilgisi kurallarına uygun, akıcı ve anlaşılır bir metin hazırlamalısınız.
Evim ne kadar eder diye merak ediyorsanız sayfamıza göz atın!
Kira Bedeli ve Ödeme Planı
Kira bedelinin doğru belirlenmesi, ev sahiplerinin en önemli sorumluluklarından biridir. Öncelikle kira bedelini belirlerken evin bulunduğu bölgedeki benzer özelliklere sahip evlerin kira fiyatlarını araştırmalısınız. Ayrıca evin değerini hesaplarken, aylık kira bedelinin Türkiye genelinde ortalama 214 aylık kira çarpanına göre belirlenmesi önemlidir.
Kira Artış Oranı (2026 TÜFE Güncelleme)
Kira artış oranlarında yasal düzenlemelere dikkat etmelisiniz. 2024 yılında %25 sınırının kalkmasıyla birlikte kira artışları yeniden TÜFE'ye bağlandı. Mart 2026 itibarıyla 12 aylık TÜFE ortalaması yaklaşık %33,39 seviyesindedir. Bu oran, aynı kiracıya yapabileceğiniz azami yıllık artış üst sınırını belirler.
Güncel mevzuata göre tüm kira ödemeleri — tutardan bağımsız olarak — banka veya PTT aracılığıyla yapılmak zorundadır. Eski mevzuattaki "500 TL altı nakit" muafiyeti artık geçerli değildir. Elden (nakit) kira kabul eden ev sahipleri vergi cezası riskiyle karşılaşabilir. Kiracınızdan ödeme açıklamasına "Kira bedeli + ay/yıl" yazmasını isteyin.
Depozito: Türk Borçlar Kanunu Madde 342
Kira depozitosu, Türk Borçlar Kanunu Madde 342 uyarınca en fazla üç aylık kira bedeli tutarında alınabilir. Alınan bu güvence bedeli, kiracı ve ev sahibinin ortak rızası olmadan çekilmemek üzere vadeli tasarruf hesabına yatırılmalıdır. Depozito tutarı döviz veya TL cinsinden belirlenebilir.
Mülkte hasar yoksa ve tüm faturalar ödendiyse, tahliye sonrası 15-30 gün içinde depozito iade edilmelidir. İade geciktirilirse kiracı yasal faiz talep edebilir.
Kiracı-Ev Sahibi İlişki Yönetimi
Başarılı bir kiralama deneyimi için kiracı-ev sahibi ilişkisinin sağlıklı yönetilmesi büyük önem taşır. Kira sözleşmesi, taraflar arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen temel belgedir. Bu sözleşme yazılı veya e-Devlet üzerinden dijital olarak yapılabilir; ancak ispat güçlüğü nedeniyle yazılı sözleşme tercih edilmelidir.
Kim Neyi Öder? Sorumluluk Karşılaştırma Tablosu
| Gider Türü | Sorumlu Taraf | Yasal Dayanak |
|---|---|---|
| Emlak Vergisi | Ev Sahibi | Emlak Vergisi Kanunu |
| DASK ve Zorunlu Sigorta | Ev Sahibi | Zorunlu Deprem Sigortası Yönetmeliği |
| Büyük Yapısal Onarımlar | Ev Sahibi | Türk Borçlar Kanunu Md. 317 |
| Demirbaş Onarımları (Kullanımdan) | Ev Sahibi | Türk Borçlar Kanunu Md. 306 |
| Apartman Aidatı (Kullanım) | Kiracı | Kat Mülkiyeti Kanunu |
| Elektrik, Su, Doğalgaz | Kiracı | Sözleşme gereği |
| Küçük Bakım/Temizlik | Kiracı | Türk Borçlar Kanunu Md. 316 |
| Boya/Badana (Sözleşme Sonunda) | Kiracı | Sözleşme hükmüne göre |
| 📌 Sözleşmede aksine hüküm yoksa yukarıdaki dağılım geçerlidir. | ||
Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı teslim aldıktan sonra imzalanmalıdır. Teslim günü veya öncesinde imzalatılan taahhütnameler, mahkemelerce geçersiz sayılabilir. Taahhütname noter onayıyla yapılması bağlayıcılığı artırır. Taahhütte belirtilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılmazsa hak düşer.
Tahliye taahhütnamesi; belirli bir tahliye tarihi içermeli, kiracı tarafından bizzat imzalanmalı ve tarih açıkça yazılmalıdır. Noterden onaylı nüsha saklayın.
Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk (Zorunlu Ön Koşul)
2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk, dava açmak için zorunlu bir ön koşuldur (dava şartı). Arabuluculuk raporu olmadan Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru kabul edilmemektedir. "Arabuluculuk seçeneği değerlendirilebilir" şeklindeki eski bilgi artık geçerli değildir.
Kiracı ile anlaşmazlık yaşandığında adımlar şunlardır: (1) Yetkili arabulucuya başvurun, (2) Arabuluculuk süreci sonuçlanırsa tutanak alın, (3) Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açın. Dava öncesi uzman bir gayrimenkul avukatından danışmanlık almanız hak kayıplarını önler.
Ev sahibi olarak, kiracının evin durumu ve demirbaşlarla ilgili taleplerine makul sürede yanıt vermelisiniz. Taşınmadan önce ve sonra evin durumunu fotoğraflarla belgelemeniz önemlidir.
e-Devlet Üzerinden Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
2024 sonu itibarıyla hayata geçen e-Devlet Kira Sözleşmesi sistemi, hem ev sahipleri hem de kiracılar için sözleşme sürecini dijitalleştirmektedir. Kâğıt sözleşme hâlâ geçerliliğini korusa da; vergi doğrulaması, hibe ve destek başvuruları açısından e-Devlet sözleşmesi 2026'da giderek daha kritik hale gelmektedir.
- e-Devlet'e Giriş: turkiye.gov.tr adresine e-Devlet şifresi, mobil imza veya e-imza ile giriş yapın.
- Hizmet Arama: Arama çubuğuna "Kira Sözleşmesi" yazın ve ilgili hizmeti seçin.
- Taraf Bilgileri: Ev sahibi ve kiracı TC kimlik numaralarını, taşınmaz bilgilerini (ada, parsel) girin.
- Sözleşme Detayları: Aylık kira bedeli, başlangıç tarihi, depozito tutarı ve demirbaş listesini ekleyin.
- Onay: Her iki taraf, e-Devlet üzerinden sözleşmeyi elektronik imzayla onaylar. Onaylanan sözleşme otomatik olarak sisteme kaydedilir.
Vergi idaresiyle entegrasyon sayesinde kira beyannamesi bildirimleri kolaylaşır. "Elden kira ödeme cezası (Vergi Usul Kanunu)" riskini ortadan kaldırır ve kiracı kayıt sürecini hızlandırır. Gelecekte bazı hizmet sağlayıcılar (elektrik, su) e-Devlet sözleşmesini zorunlu kılabilir.
Vergi ve Yasal Sorumluluklar
GMSİ Beyannamesi: 2026 Kira Geliri Vergisi
Kira geliri elde eden ev sahipleri, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) beyannamesi vermekle yükümlüdür. 2026 yılı için geçerli bilgiler:
- İstisna Tutarı (2026): Mesken kira gelirlerinde yıllık 58.000 TL'ye kadar istisna uygulanır; bu tutarı aşan gelirler vergilendirilir.
- Beyanname Tarihi: Her yıl Mart ayı içinde (1-31 Mart) Gelir İdaresi Başkanlığı'na (gib.gov.tr) verilmelidir.
- Götürü Gider Yöntemi: Brüt kira gelirinin %15'i götürü gider olarak düşülebilir.
- Gerçek Gider Yöntemi: DASK, tamirat, faiz gibi belgelenmiş giderler düşülebilir — ancak aynı yıl içinde her iki yöntemi birlikte kullanamazsınız.
Damga Vergisi
Kira sözleşmeleri damga vergisine tabidir. Yıllık kira bedelinin binde 1,89'u oranında damga vergisi ödenmektedir; bu vergi genellikle sözleşme imzalanırken noterde tahsil edilir. Kiracı ve ev sahibi bu vergiyi eşit pay edebilir ya da sözleşmede aksini kararlaştırabilir.
Enerji Kimlik Belgesi (EKB)
Yeni kiralamalarda ev sahibinin geçerli bir Enerji Kimlik Belgesi (EKB) sunması zorunludur. EKB olmayan mülklerde kira sözleşmesi teknik olarak eksik kabul edilir. Belge, SPK lisanslı ekspertiz firmalarından temin edilebilir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
Sonuç
Ev kiralama süreci, dikkatli planlama ve doğru adımlar gerektiren önemli bir yatırım kararıdır. Özellikle yasal yükümlülüklere (DASK, GMSİ beyanı, arabuluculuk zorunluluğu) dikkat etmek, hem maddi hem de hukuki riskleri minimuma indirir. 2026 yılında kira mevzuatındaki değişiklikler göz önüne alındığında; Tahliye Taahhütnamesi, e-Devlet sözleşmesi ve zorunlu arabuluculuk artık her ev sahibinin bilmesi gereken konulardır.
Sonuç olarak, ev sahibi olarak yasal haklarınızı ve sorumluluklarınızı bilmeniz, kiracıyla sağlıklı bir iletişim kurmanız ve tüm süreçleri belgelendirmeniz büyük önem taşır. Güncel mevzuat değişikliklerini takip etmek için Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) ve e-Devlet portalını düzenli olarak ziyaret etmenizi öneririz.
Evimin Değeri Nedir? Öğrenmek ve mülkünüzün güncel piyasa değerini hesaplamak için sayfamızı ziyaret edin.