Önemli Çıkarımlar:

  • Sözleşme bitmesi tahliye hakkı vermez: Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesi, ev sahibine otomatik tahliye hakkı tanımaz. Kiracı, süre bitiminden en az 15 gün önce çıkmayacağını bildirmezse sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar.
  • Kiracı erken çıkabilir, ama tazminat öder: TBK 325 kapsamında kiracı istediği zaman taşınmazı boşaltabilir; ancak yeni kiracı bulunana kadar geçen "makul süre" (Yargıtay içtihadına göre genellikle 3 ay) boyunca kira borcunu ödemeye devam eder.
  • Ev sahibinin tahliye nedenleri sınırlıdır: Kira bedelinin ödenmemesi, tahliye taahhüdü, konut ihtiyacı, yeniden inşa ve sözleşmenin 10 yıl uzaması TBK'daki temel tahliye nedenlerini oluşturur.
  • Anahtar teslimi kritiktir: Kiracı evi boşaltsa bile anahtarı tutanakla teslim etmediği sürece kira borcu işlemeye devam eder.
  • İhtarname ispat aracıdır: Bildirim noter kanalıyla yapılmak zorunda değildir; ancak noter ihtarnamesi ileride doğabilecek hukuki uyuşmazlıklarda en güçlü ispat aracıdır.

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi Türk hukukunda oldukça belirgin bir şekilde düzenlenmiş olmakla birlikte uygulamada en çok hukuki uyuşmazlığa yol açan konulardan biridir. Bunun temelinde şu gerçek yatar: Türk Borçlar Kanunu kiracıyı önemli ölçüde korumaktadır. Ev sahibinin elindeki tahliye gerekçeleri kanunda sınırlı sayıda belirlenmiştir; bu nedenle pek çok ev sahibi kiracıyı tahliye edemeyeceğini fark ettiğinde hayal kırıklığı yaşar.

Bu rehber, hem kiracının hem de ev sahibinin durumuna göre hangi hakların ve yükümlülüklerin söz konusu olduğunu TBK maddeleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde açıklamaktadır.

🏠
Kiracıysanız

Sözleşmenizi normal bitiminde veya erken feshedebilir, önemli sebeple çıkabilirsiniz. Erken çıkışta makul süre tazminatı ödemeniz gerekebilir.

🔑
Ev Sahibiyseniz

Tahliye hakkınız yalnızca TBK'da sayılan özel nedenlere dayanır. Sözleşme süresi dolmak tek başına yeterli değildir.

Kiracının Sözleşmeyi Feshetmesi

1. Normal Fesih: Sözleşme Bitiminde Çıkmak (TBK 347)

Belirli süreli kira sözleşmelerinde (örneğin 1 yıllık) kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce kiraya verene yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu süreye uyulmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar.

TBK Madde 347 — Bildirim Yoluyla Fesih (mevzuat.gov.tr) "Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır."

Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman feshedebilir; ancak fesih bildirimini, konut veya işyeri kiralarında altı aylık kira döneminin sonu için en az 3 ay önceden kiraya verene ulaştırmak zorundadır (TBK m. 328–329). Yani bildirimi istenen herhangi bir tarihten 3 ay önce değil, altı aylık dönemin bitiş tarihini hedefleyerek hesaplamak gerekmektedir.

2. Erken Fesih ve Makul Süre Tazminatı (TBK 325)

Kiracı sözleşme süresi dolmadan taşınmazı boşaltmak isteyebilir: iş değişikliği, şehir değişimi, ekonomik güçlük ya da kişisel nedenler bunun en yaygın gerekçeleridir. TBK bu hakkı tanır; ancak bedelsiz tanımaz.

TBK Madde 325 — Kiralananın Süresinden Önce Geri Verilmesi (mevzuat.gov.tr) "Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer."

Makul süre ne kadardır? Yargıtay'ın yerleşik içtihadında bu süre genellikle 3 ay olarak kabul edilmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2019/1651 K.). Ancak taşınmazın bulunduğu yer, piyasa koşulları ve kira sözleşmesinde bu konuda özel bir düzenleme bulunup bulunmadığı makul süreyi etkiler. Sözleşmede "30 gün önceden bildirim" şartı varsa Yargıtay makul süreyi bu 30 günle sınırlar.

⚠️ Makul süre boyunca aidat da ödenir: Kiracı, makul süre içinde yalnızca kira bedelini değil, sözleşmeden doğan diğer yan giderleri (apartman/site aidatı, ortak gider avansları gibi) de ödemekle yükümlüdür. Elektrik, su ve doğalgaz gibi bireysel tüketim giderleri bu kapsamın dışındadır.

3. Önemli Sebeple Olağanüstü Fesih (TBK 331)

Kira ilişkisinin devamını kiracı için "çekilmez" hale getiren bir durumun ortaya çıkması halinde kiracı, yasal fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi olağanüstü feshedebilir. Taşınmazın ciddi hasar görmesi, ısınma sisteminin çalışmaması ya da kiraya verenin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi bu kapsamda değerlendirilebilir. Önemli sebebin varlığı ispat yükümlülüğü kiracıya aittir.

Erken Çıkış Adım Adım: Kiracının İzlemesi Gereken Yol

1
Ev sahibine yazılı bildirim gönderin Fesih iradenizi ve tahliye tarihini içeren yazılı bir bildirimi ev sahibine ulaştırın. İspat kolaylığı için noter ihtarnamesi tercih edilir; ancak zorunlu değildir. SMS veya e-posta da okundu kaydıyla ispat değeri taşıyabilir.
2
Yeni kiracı adayı bulmaya çalışın TBK 325 size makul süreyi kısaltmanın bir yolunu sunuyor: Ödeme gücüne sahip, ev sahibinin kabul edebileceği bir yeni kiracı bulursanız borcunuz o anda sona erer. Bu nedenle ilgili emlak sitelerine ilan vermek veya komşulara haber vermek çıkarınızadır.
3
Taşınmazı hasarsız teslim edin Taşınmazı sözleşme başındaki durumuyla karşılaştırılabilecek şekilde temiz ve kullanıma elverişli olarak bırakın. Olağan kullanıma bağlı yıpranmalar kiracının sorumluluğunda değildir; ancak kırık, çatlak veya ciddi kirlilikler depozito kesintisine yol açar.
4
Anahtarı tutanakla teslim edin Bu adım kritiktir. Anahtarı ev sahibine teslim ederken tarih, saati ve teslim edilen anahtarların sayısını içeren bir tutanak düzenleyin; her iki taraf imzalamalıdır. Anahtar teslim edilmediği sürece kira yükümlülüğü devam eder.
5
Depozitonun iade edilmesini talep edin Taşınmazda hasar yoksa depozito teslim tarihinden itibaren makul süre içinde (genellikle 15 gün) iade edilmelidir. Depozito iade sürecini ve hukuki haklarınızı ayrı rehberimizden inceleyebilirsiniz.

Ev Sahibinin Tahliye Hakları

Ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için TBK'da öngörülen nedenlerin birinin varlığı şarttır. Aşağıdaki tablo hangi senaryolarda tahliyenin mümkün olduğunu göstermektedir.

✅Kira Ödenmemesi
Temerrüt (TBK 315): Kiracı kira bedelini ödememesi durumunda ev sahibi yazılı bildirimle 30 günlük süre tanır; süre içinde ödeme yapılmazsa icra veya tahliye davası yoluna gidebilir.

İki Haklı İhtar (TBK 352/2): Temerrüt şartı aranmaksızın, bir kira yılı içinde kiracıya iki ayrı geçerli ihtar gönderilmişse yıl bitiminde tahliye davası açılabilir. Bu iki yol ayrı hukuki mekanizmalardır; birbirine karıştırılmamalıdır.
TBK m. 315 | TBK m. 352/2
✅Tahliye Taahhüdü
Kiracı, sözleşme başladıktan sonra belirli bir tarihe kadar taşınmazı boşaltacağını noter veya adi yazılı taahhütname ile taahhüt etmişse, o tarihte boşaltmazsa icra yoluyla tahliye mümkündür. Taahhüdün sözleşmeyle aynı anda verilmesi halinde geçersiz sayılabilir.
TBK m. 352
✅Konut / İşyeri İhtiyacı
Ev sahibi ya da birinci derece yakını (eş, anne-baba, çocuk) taşınmazda oturmak zorundaysa, yeni dönem başından önce bildirerek ya da tahliye davası açarak tahliye talep edebilir. İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğu ispatlanmalıdır.
TBK m. 350
✅Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat
Taşınmazın esaslı biçimde onarımı veya yeniden inşası gerekiyorsa ve bu çalışma süresince taşınmazda oturulamıyorsa, ev sahibi tahliye talep edebilir. Tadilat sonrası eski kiracının geri dönme öncelik hakkı bulunmaktadır.
TBK m. 350
✅10 Yıl Uzama Sonrası Fesih
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi 10 yıl uzadıktan sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimle sözleşmeyi herhangi bir neden göstermeksizin feshedebilir.
TBK m. 347
❌Sadece Süre Dolduğu İçin
1 yıllık sözleşmenin bitmesi ev sahibine tahliye hakkı vermez. Kiracı 15 gün öncesinde çıkmayacağını bildirmemişse sözleşme aynı koşullarla uzar. Ev sahibi, 10 yıllık uzama süresi dolmadıkça sözleşmenin yenilenmesini hiçbir şekilde engelleyemez.
TBK m. 347
❌Kira Artışına Anlaşamamak
Kira bedelini artırmak isteyip kiracıyla anlaşamamak, tahliye gerekçesi değildir. Kira artışı anlaşmazlıklarında kira uyarlama davası açılabilir; ancak bu davanın sonucunda tahliyeye değil, yeni kira bedeline hükmedilir.
TBK m. 344
⚠️Satış Sonrası Yeni Malik
Taşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, bildirimi izleyen 6 ay sonra konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye davası açabilir. Kanunda "1 yıl bekleme şartı" bulunmamaktadır — bu süreyi kaçırmamak için hukuki danışmanlık alınması önerilir.
TBK m. 351

İhtarname Örnekleri

İhtarname, fesih iradesinin karşı tarafa ulaştığını belgeleyen en güçlü yazılı araçtır. Aşağıda kiracı ve ev sahibi için kısa örnek metinler yer almaktadır; gerçek ihtarnamenizi buna göre düzenleyin ya da bir avukattan destek alın.

Kiracının Sözleşme Bitiminde Çıkacağını Bildiren İhtarname

📄 İHTARNAME — Kiracıdan Ev Sahibine (TBK 347) Adi yazılı veya noter kanalıyla gönderilebilir
İhtar Eden (Kiracı): [Ad Soyad — TC Kimlik No — Adres]
Muhatap (Ev Sahibi): [Ad Soyad — Adres]

Konu: Kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve taşınmazın tahliye edileceğinin bildirimi.

Tarafı olduğum [tarih] başlangıçlı ve [adres] konumundaki taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca [sözleşme bitiş tarihi] itibarıyla sona erecektir.

Söz konusu tarih itibarıyla taşınmaz tahliye edilerek tüm anahtarları ile birlikte tarafınıza teslim edilecektir. Tahliye tarihine kadar kira ve yan gider yükümlülüklerim yerine getirilecek olup kira güvencesinin (depozito) yasal inceleme süresinin ardından tarafıma iadesi talep edilmektedir.

Saygılarımla,
[Ad Soyad — İmza — Tarih]

Kiracının Erken Tahliye İhtarnamesi (TBK 325)

📄 İHTARNAME — Erken Tahliye Bildirimi (TBK 325) Makul süre tazminatını minimize etmek için önceden gönderin
İhtar Eden (Kiracı): [Ad Soyad — TC Kimlik No — Adres]
Muhatap (Ev Sahibi): [Ad Soyad — Adres]

Konu: Kira sözleşmesinin erken feshi ve tahliye bildirimi.

Mülkiyeti tarafınıza ait olan [adres] konumundaki taşınmazda, [tarih] tarihli kira sözleşmesi kapsamında kiracı olarak bulunmaktayım.

Zorunlu nedenlerle taşınmazı [tahliye tarihi] itibarıyla tahliye edeceğimi ve kira sözleşmesini feshettiğimi bildiririm. TBK m. 325 gereğince taşınmazın makul sürede yeniden kiraya verilebilmesi için gereken iyi niyetli işbirliğini göstereceğimi; emlakçılar ve kiracı adaylarının taşınmazı incelemesi için uygun zamanlarda yardımcı olacağımı taahhüt ederim.

Saygılarımla,
[Ad Soyad — İmza — Tarih]
İpucu: İhtarnameyi noter aracılığıyla göndermek ek maliyet doğurur; ancak karşı tarafın tebligatı almadığını ileri sürmesini engeller. Adi yazılı bildirim yaparken taahhütlü posta ile gönderin ve kargodan imzalı teslimat makbuzu alın. WhatsApp mesajı "okundu" kaydıyla ispat değeri taşıyabilir; ancak mahkemelerde en güvenilir araç noter kaydıdır.

Tahliye Davası Süreci

Kiracı gönüllü olarak taşınmazı boşaltmazsa ev sahibinin önünde iki temel hukuki yol bulunur.

1. İcra Yoluyla Tahliye

Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa ya da ödenmemiş kira borcundan dolayı iki haklı ihtar mevcutsa, ev sahibi dava açmaksızın doğrudan icra müdürlüğüne başvurarak tahliye yolunu kullanabilir. Bu yol dava sürecine kıyasla genellikle daha hızlıdır.

2. Tahliye Davası (Sulh Hukuk Mahkemesi)

İhtiyaç, yeniden inşa veya 10 yıl uzama gibi nedenlerle yapılacak tahliye için Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılması gerekmektedir. Dava; uzun sürebilir (6 ay – 2 yıl), masraflı olabilir ve ihtiyacın gerçekliğini kanıtlama yükümlülüğü davacıya aittir.

⚠️ Zorla çıkarma kesinlikle yasaktır: Ev sahibinin kilit değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması, elektrik veya suyu kesmesi ya da kiracıyı taciz etmesi hem hukuki hem de cezai sorumluluk doğurur. Mahkeme kararı olmadan kiracı fiziksel olarak taşınmazdan çıkarılamaz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı sözleşme bitmeden evden çıkabilir mi?

Evet, çıkabilir. TBK 325 kapsamında taşınmaz benzer koşullarla yeniden kiraya verilebilene kadar geçen makul süre (genellikle 3 ay) boyunca kira borcunu ödemeye devam eder. Bu süreyi kısaltmanın tek yolu uygun bir yeni kiracı bulmaktır.

Ev sahibi kira bitmeden kiracıyı çıkarabilir mi?

Hayır, yalnızca sözleşme süresinin dolması tahliye hakkı vermez. Ev sahibinin tahliye hakkı yalnızca TBK'da sayılan özel nedenlerin (temerrüt, taahhüt, ihtiyaç vb.) varlığında doğar.

Ev satılırsa kiracı ne olur?

Taşınmazın satışı kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik eski malikin kiracısıyla aynı sözleşme koşullarına tabi olarak devam eder. Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, bildirimi izleyen 6 ay sonra konut ihtiyacı gerekçesiyle tahliye davası açabilir (TBK m. 351). Kanunda "1 yıl bekleme şartı" diye bir kural kesinlikle yoktur.

Tahliye taahhüdü sözleşmeyle birlikte imzalandıysa geçerli mi?

Mahkemeler bu konuda kural olarak ihtiyatlı davranır. Taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasıyla eş zamanlı verildiğinin anlaşılması durumunda geçersiz sayılabilir; zira kiracı ev tutmanın verdiği baskıyla bunu imzalamış kabul edilir. Taahhüdün kira başladıktan sonra ayrı bir belgeyle verilmesi daha güvenlidir.

10 yıllık kiracı nasıl çıkarılır?

TBK 347 gereği kira sözleşmesi 10 yıl uzadıktan sonra ev sahibi, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Bu 10 yıl; ilk sözleşme tarihinden değil, sözleşmenin uzamaya başladığı tarihten hesaplanır. Detaylar için Kiracı Hakları rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Depozito ne zaman iade edilir?

Taşınmazda hasar tespiti yapılmasının ardından, genellikle tahliye tarihinden itibaren 15 gün içinde. Ev sahibi haksız yere depozitoyu tutarsa kiracı icra yoluyla geri alabilir. Ayrıntılar için Depozito Rehberi sayfamıza bakın.

Sonuç

Kira sözleşmesini feshetmek hem kiracı hem de ev sahibi için usule uygun hareket edilmesi gereken bir süreçtir. Kiracılar için en kritik kural: erken ayrılıyorsanız önceden yazılı bildirim yapın, yeni kiracı bulmak için aktif çaba gösterin ve anahtarı tutanakla teslim edin. Ev sahipleri için ise temel gerçeklik şudur: kiracıyı çıkarabilmek için TBK'da sayılı gerekçelerin birini hukuki yollarla kullanmanız gerekir; baskı veya yıldırma hem yasadışı hem etkisizdir.

Kira hukuku hakkında daha fazla bilgi için Kiracı Hakları Rehberi, Ev Sahibi Hakları Rehberi, Kira Sözleşmesi Örneği ve Depozito Nedir? içeriklerimizi inceleyebilirsiniz.